🇧🇬
Bulgarien
Varje siffra bär sin källa och sitt kontrolldatum.
€2.680
Pris per m² (huvudstad)
3.5-6%
Totala köpkostnader
4.2%
Bruttohyresavkastning
+87%
Prisutveckling 5 år
Att köpa hus i Bulgarien innebär att köpa på den billigaste marknaden i EU som vi täcker på den här sajten. Byhus kostar vanligtvis 100-300 EUR per kvadratmeter, Svartahavskusten ligger i snitt runt 1 800 EUR, och till och med Sofia, den dyraste staden, stannar på ungefär 2 680 EUR per kvadratmeter. Sedan den 1 januari 2026 är Bulgarien euromedlem: priser, kontrakt och bolån löper i euro, vilket tar bort valutarisken för köpare från euroområdet.
Billigt betyder inte längre stillastående. De bulgariska huspriserna steg 87% på fem år enligt Eurostat, en av de starkaste uppgångarna i EU, driven av Sofia och kuststäderna. Samtidigt har Bulgarien EU:s lägsta levnadskostnader, med en prisnivå på 63% av EU-genomsnittet. Det spelar roll om du planerar att bo där en del av året.
Att leta hus i Bulgarien är den enkla delen. Reglerna kring markägande för medborgare utanför EU, de kommunala skatterna och notarieprocessen har sin egen logik. Den här guiden tar dig genom köpprocessen, den fulla kostnadsbilden på 3,5-6% utöver priset och de frågor köpare ställer oftast.
Nyckeltal
| Pris per m² (huvudstad) | €2.680 | Global Property Guide, Sofia average transaction price Q1 2026 |
| Pris per m² (kust) | €1.800 | Global Property Guide, Black Sea coast (Varna ~EUR 1,900, Burgas ~EUR 1,700) |
| Pris per m² (landsbygd) | €300 | Village houses typically EUR 100-300 per m2 (upper end of range) |
| Prisutveckling 5 år | +87% | Eurostat house price index (2021-Q1: 145.7 to 2026-Q1: 272.6, 2015=100) |
| Totala köpkostnader | 3.5-6% | |
| Bruttohyresavkastning | 4.2% | Global Property Guide, national average Q1 2026 (Sofia ~3.8%, Burgas ~4.6%) |
| Levnadskostnader (EU = 100) | 63 | Eurostat comparative price level index 2025, lowest in the EU (EU-27 = 100) |
Köpkostnader
Kostnader vid köp för €250 000: €8.750 - €15.000
| Transfer tax | 0.1-3% | Local Taxes and Fees Act, art. 47: municipal acquisition tax; Sofia, Varna and Plovdiv charge ~2.5-3% |
| Notary | 0.1-1.5% | Notary tariff, sliding scale capped at ~EUR 3,000 plus 20% VAT |
| Registration | 0.1-0.1% | Registry Agency entry fee, flat 0.1% of purchase price |
| Legal | 0.5-1.5% | Customary independent lawyer fee per Bulgarian buying guides |
Skatter för utländska ägare
| Annual property tax | 0.01-0.45% of the property's tax assessment value per year, rate set by each municipality; the tax value is typically well below market value | PwC Tax Summaries Bulgaria (Local Taxes and Fees Act) |
| Wealth tax | - | No net wealth tax in Bulgaria |
| Rental income tax | 10% | Flat 10% final tax for non-residents (NRA/PITA); a deemed 10% expense deduction makes the effective rate ~9% of gross rent |
| Capital gains | 10% | 10% final withholding tax for non-residents; residents: one sale per year exempt after 3+ years of ownership |
| Inheritance | Applies to Bulgarian property regardless of heir's residence, but spouse and direct-line relatives are fully exempt; siblings pay 0.4-0.8% and other heirs 3.3-6.6% on the portion above BGN 250,000 (~EUR 128,000), rates set per municipality | Ministry of Finance (Local Taxes and Fees Act, art. 29-43) |
Köpprocessen
| Får utlänningar köpa? | Ja, utan begränsningar | EU/EEA citizens buy buildings, apartments and land in their own name like Bulgarian nationals; no permit needed |
| Bolån som utlandsboende | Begränsat | A few banks (UniCredit Bulbank, DSK) lend to non-residents, usually requiring stable foreign income of EUR 2,000+ per month |
| Normal tidsåtgång | 4-9 veckor | Offer to registered title deed typically 1-2 months; non-EU buyers add 2-3 weeks for company setup |
Uppehälle & golden visa
Golden visa: The fast-track citizenship-by-investment scheme was abolished in March 2022. A permanent residence-by-investment route remains under the Foreigners Act (~EUR 512,000 / BGN 1M in Bulgarian investment funds or other qualifying assets); real estate does not qualify.
Köpprocessen steg för steg
- 1
Anlita en advokat för due diligence
Anlita en oberoende bulgarisk advokat innan du skriver under något. Advokaten kontrollerar lagfarten hos registermyndigheten, letar efter inteckningar, krav och obetalda skatter på fastigheten och verifierar att säljaren verkligen äger det som säljs. Räkna med ett arvode på ungefär 0,5-1,5% av köpeskillingen.
- 2
Skriv under det preliminära kontraktet
När granskningen är klar skriver köpare och säljare under ett preliminärt kontrakt som låser priset, handpenningen och tillträdesdatumet. Kontraktet är juridiskt bindande enligt bulgarisk rätt. Din advokat upprättar eller granskar det så att villkoren skyddar dig om säljaren drar sig ur.
- 3
Köpare utanför EU: starta ett bulgariskt bolag för mark
Medborgare utanför EU/EES får inte äga mark direkt. Ingår mark i köpet bildar du först ett bulgariskt aktiebolag (EOOD), som bara kräver 1 EUR i kapital. Bolaget köper sedan marken. Det här steget lägger vanligtvis till 2-3 veckor på tidsplanen. EU-medborgare hoppar över det helt.
- 4
Skriv under notariehandlingen
Själva överlåtelsen sker inför en bulgarisk notarie, som kontrollerar identiteterna, läser upp handlingen och bestyrker transaktionen. Betalningen slutförs vanligtvis vid eller kring det tillfället. Notariearvodet följer en trappa på ungefär 0,1-1,5% av priset, med ett tak på cirka 3 000 EUR plus 20% moms.
- 5
Betala den kommunala överlåtelseskatten
Varje kommun tar ut en egen förvärvsskatt på 0,1-3% av priset; större städer som Sofia, Varna och Plovdiv tar runt 2,5-3%. Skatten betalas vid tillträdet, och utan betalningsbevis bestyrker notarien inte handlingen.
- 6
Registrera handlingen hos registermyndigheten
Notarien lämnar in handlingen till registermyndigheten, som skriver in dig som ny ägare i fastighetsregistret. Registreringsavgiften är fast: 0,1% av köpeskillingen. Från bud till registrerad lagfart tar hela processen vanligtvis 4-9 veckor.
Vanliga frågor
Får utlänningar köpa fastigheter i Bulgarien?
Ja. EU- och EES-medborgare kan köpa byggnader, lägenheter och mark i eget namn precis som bulgarer, utan tillstånd. För medborgare utanför EU/EES gäller en grundlagsbegränsning för mark: de kan fritt köpa lägenheter och byggnader utan marken, eller äga mark via ett bulgariskt aktiebolag (EOOD, 1 EUR i minimikapital). För jordbruksmark gäller extra begränsningar.
Hur stora är de totala köpkostnaderna i Bulgarien?
Räkna med ungefär 3,5-6% utöver köpeskillingen. Det består av den kommunala förvärvsskatten på 0,1-3% (runt 2,5-3% i Sofia, Varna och Plovdiv), notariearvode på 0,1-1,5% med tak på cirka 3 000 EUR plus 20% moms, en registreringsavgift på 0,1% hos registermyndigheten och 0,5-1,5% för en oberoende advokat.
Vilka årliga skatter betalar jag som fastighetsägare?
Den årliga fastighetsskatten är låg: 0,01-0,45% per år av fastighetens taxeringsvärde, med en sats som varje kommun bestämmer själv. Taxeringsvärdet ligger vanligtvis klart under marknadsvärdet, så den faktiska skatten blir blygsam. Någon förmögenhetsskatt finns inte i Bulgarien.
Hur beskattas hyresintäkter för utomlands bosatta?
Med en platt slutlig skatt på 10%. Ett schablonavdrag för kostnader på 10% gör att den effektiva skatten landar på ungefär 9% av bruttohyran. Som jämförelse ligger den genomsnittliga bruttodirektavkastningen nationellt på cirka 4,2%, med Sofia runt 3,8% och Burgas runt 4,6%.
Kan jag få ett bulgariskt bolån som utomlands bosatt?
Det går, men utbudet är begränsat. Några banker, däribland UniCredit Bulbank och DSK, lånar ut till utomlands bosatta, oftast med krav på en stabil utländsk inkomst på 2 000 EUR eller mer per månad. Räkna med en belåningsgrad på 50-70%, medan bosatta kan låna upp till 85%. Många utländska köpare betalar därför kontant eller finansierar i hemlandet.
Hur lång tid tar det att köpa hus i Bulgarien?
Vanligtvis 4-9 veckor från accepterat bud till registrerad lagfart. Ett okomplicerat köp är klart på en till två månader; köpare utanför EU som behöver bilda ett bulgariskt bolag för mark bör lägga till 2-3 veckor för bolagsbildningen.
Ger ett fastighetsköp mig uppehållstillstånd i Bulgarien?
Nej, fastigheter kvalificerar inte för uppehållstillstånd genom investering. Bulgariens snabbspår till medborgarskap genom investering avskaffades i mars 2022. En väg till permanent uppehållstillstånd genom investering finns kvar, från ungefär 512 000 EUR (1 miljon BGN) i bulgariska investeringsfonder eller andra kvalificerande tillgångar, men fastigheter räknas uttryckligen inte dit. Besökare utanför EU kan stanna 90 dagar visumfritt.