🇪🇸
Spanje
Elk cijfer draagt zijn bron en controle-datum.
€5.900
Prijs per m² (hoofdstad)
8-13%
Totale koopkosten
6.5%
Bruto huurrendement
+50%
Prijsontwikkeling 5 jaar
Spanje is al decennia de populairste bestemming van Europa voor buitenlandse kopers, en dat is geen toeval. Wil je een huis kopen in Spanje, dan kun je kiezen tussen steden als Madrid met gemiddeld zo'n 5.900 euro per vierkante meter, kustregio's rond de 2.900 euro per vierkante meter en het platteland, waar de prijzen gemiddeld op ongeveer 1.450 euro per vierkante meter liggen. Het dagelijks leven is er zo'n 9 procent goedkoper dan het EU-gemiddelde, wat Spanje ook aantrekkelijk maakt voor overwinteren in Spanje: als niet-resident mag je 90 dagen per periode van 180 dagen visumvrij blijven.
Koopjes zijn wel schaarser geworden: de prijzen stegen de afgelopen vijf jaar met zo'n 50 procent. Reken daarnaast realistisch op de kosten koper. Boven op de prijs komt 8 tot 13 procent aan belastingen en kosten, vooral afhankelijk van de regio, want de overdrachtsbelasting op bestaande woningen ligt regionaal tussen 6 en 10 procent en in enkele regio's nog hoger.
Of je nu wilt emigreren naar Spanje of een tweede huis zoekt voor de winter: juridisch kan het gewoon, want buitenlanders mogen zonder beperkingen kopen. Je hebt een NIE nodig, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders, en je schakelt altijd een onafhankelijke advocaat in, omdat de notaris in Spanje het huis niet voor jou controleert. Deze gids loopt met geverifieerde cijfers stap voor stap door het koopproces.
Kerncijfers
| Prijs per m² (hoofdstad) | €5.900 | idealista price index, Madrid city (Jan 2026: EUR 5,861/m2, record high; ~EUR 5,984 by May 2026) |
| Prijs per m² (kust) | €2.900 | idealista coastal data: Costa Blanca avg ~EUR 2,500/m2, Costa del Sol EUR 3,600-5,500/m2 (Marbella EUR 5,485); blended mid-range coastal figure |
| Prijs per m² (platteland) | €1.450 | idealista: rural municipalities averaged EUR 1,459/m2 at end-2025 (urban areas EUR 2,906/m2) |
| Prijsontwikkeling 5 jaar | +50% | INE house price index (2015=100): ~128 in Q1 2021 to ~192 in Q1 2026 (+12.8% y/y in Q1 2026 per Eurostat) |
| Totale koopkosten | 8-13% | |
| Bruto huurrendement | 6.5% | idealista: gross rental yield of housing in Spain, Q2 2026 (down from 7.2% a year earlier; Madrid ~4.5%, Barcelona ~4.8%) |
| Kosten levensonderhoud (EU = 100) | 91 | Eurostat price level index, actual individual consumption 2024: Spain 90.7 (EU-27 = 100; household final consumption 92.1) |
Koopkosten
Kosten bij €250.000 aankoop: €20.000 - €32.500
| Transfer tax | 6-10% | ITP on resales, set per region: 6% Madrid, 7% Andalusia, up to 10% Cantabria/Galicia (Catalonia progressive to 11%, Balearics top bracket 13%, Basque Country 4%); new builds pay 10% VAT + 0.5-1.5% AJD instead |
| Notary | 0.2-0.5% | Regulated notary tariff, typically EUR 600-1,200+ (about 0.2-0.5% at typical prices) |
| Registration | 0.1-0.25% | Land Registry (Registradores) fees, typically EUR 400-1,000+ (about 0.1-0.25%) |
| Legal | 1-1.5% | Typical independent lawyer fee for foreign buyers (commonly 1% + VAT, up to ~1.5%) |
Belastingen voor niet-inwoners
| Annual property tax | IBI: 0.4-1.1% of the cadastral value per year for urban property; each municipality sets its rate within this statutory band | Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004, art. 72) |
| Wealth tax | Yes: on Spanish net assets above EUR 700,000 (non-residents get no primary-residence allowance); regional rules vary (Madrid and Andalusia largely relieve it), but the state solidarity tax of 1.7-3.5% still applies on Spanish assets above EUR 3 million | Costaluz Lawyers, Spanish wealth tax for non-residents 2026 |
| Rental income tax | 19% | IRNR: 19% on net rental income for EU/EEA residents (expenses deductible); 24% on gross rent for non-EU/EEA residents |
| Capital gains | 19% | IRNR flat 19% on real-estate capital gains for all non-residents; the buyer must withhold 3% of the price on account (Modelo 211) |
| Inheritance | Due on Spanish property regardless of the heir's residence; since Supreme Court rulings of 2018, both EU and non-EU non-residents may apply the often far lower regional allowances and rates (e.g. near-zero for close family in Madrid or Andalusia) | Spanish Supreme Court 19 Feb 2018 (Osborne Clarke analysis) |
Het koopproces
| Mogen buitenlanders kopen? | Ja, zonder restricties | No nationality restrictions on buying property; an NIE (foreigner identification number) is required to sign the deed |
| Hypotheek als niet-inwoner | Ja | Major Spanish banks (Sabadell, Bankinter, CaixaBank, BBVA, UCI) actively lend to non-residents |
| Gebruikelijke doorlooptijd | 6-12 weken | Resale purchases typically complete in 6-8 weeks from accepted offer (3-4 weeks for simple cash deals, up to 12 with mortgage or paperwork issues); new builds take far longer |
Verblijf & golden visa
Golden visa: Spain ended its golden visa on 3 April 2025: Ley Organica 1/2025 (published 3 January 2025) repealed the investor-residency articles of Ley 14/2013, closing all routes including the EUR 500,000 real-estate option. Applications filed before the deadline keep their rights and renewals.
Het koopproces stap voor stap
- 1
Vraag een NIE-nummer aan
De NIE (Numero de Identidad de Extranjero) is je Spaanse identificatienummer voor buitenlanders; zonder NIE kun je de koopakte niet tekenen. Je vraagt hem aan bij een politiebureau in Spanje of via een Spaans consulaat in je eigen land. Regel dit vroeg, want de wachttijden voor een afspraak lopen sterk uiteen.
- 2
Open een Spaanse bankrekening
Een Spaanse rekening maakt de aankoop een stuk soepeler: de koopsom wordt meestal betaald met een bankcheque of overboeking vanaf een Spaanse rekening, en nutsvoorzieningen en gemeentelijke belastingen gaan via automatische incasso. Grote Spaanse banken zijn gewend aan klanten die niet in Spanje wonen. Heb je financiering nodig, begin dan nu ook met de hypotheekgesprekken.
- 3
Doe een bod en reserveer de woning
Is je bod geaccepteerd, dan is het gebruikelijk om een reserveringsovereenkomst te tekenen en een kleine aanbetaling te doen, zodat de woning van de markt gaat. Teken niets bindends voordat je eigen advocaat het heeft bekeken. De reservering legt de prijs vast en geeft je advocaat de tijd om alles te controleren.
- 4
Due diligence door een onafhankelijke advocaat
Neem een advocaat die alleen voor jou werkt, dus niet een die de verkoper of de makelaar aanraadt. Hij of zij controleert de inschrijving in het eigendomsregister, schulden die op de woning rusten, bouwvergunningen en de planologische status. Voor buitenlandse kopers is 1 tot 1,5 procent van de koopsom gebruikelijk, en het is het best bestede geld van het hele proces.
- 5
Teken het arras-contract
Het contrato de arras is het onderhandse koopcontract dat beide partijen bindt; bij ondertekening betaal je een aanbetaling. Volgens de gebruikelijke voorwaarden ben je die aanbetaling kwijt als je je terugtrekt, terwijl de verkoper bij terugtrekken het dubbele moet terugbetalen. Laat je advocaat het contract opstellen of controleren voordat je tekent.
- 6
Naar de notaris en inschrijven in het register
Bij de notaris teken je de escritura, de officiële koopakte, betaal je het restant en krijg je de sleutels. De notariskosten zijn gereguleerd en bedragen doorgaans 600 tot 1.200 euro of meer; de kosten van het eigendomsregister liggen meestal tussen 400 en 1.000 euro of meer. Een bestaande woning is gewoonlijk 6 tot 8 weken na het geaccepteerde bod afgerond, met hypotheek kan het oplopen tot 12 weken.
Veelgestelde vragen
Mogen buitenlanders een huis kopen in Spanje?
Ja, buitenlanders mogen zonder beperkingen een huis kopen in Spanje, of ze nu EU-burger zijn of niet. De enige formele eis is een NIE, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders, dat je nodig hebt om de koopakte te tekenen. Een in januari 2025 aangekondigde belasting van maximaal 100 procent op aankopen door niet-EU-burgers zonder verblijf in Spanje is in het parlement gestrand, nooit in stemming gebracht en per juli 2026 geen wet.
Wat zijn de totale kosten koper in Spanje?
Reken op totale aankoopkosten van 8 tot 13 procent boven op de koopsom, dus ruwweg 20.000 tot 32.500 euro bij een woning van 250.000 euro. De grootste post is de overdrachtsbelasting op bestaande woningen, die per regio verschilt: 6 procent in Madrid, 7 procent in Andalusië, tot 10 procent in Cantabrië en Galicië, in Catalonië progressief tot 11 procent en op de Balearen in de hoogste schijf 13 procent. Bij nieuwbouw betaal je in plaats daarvan 10 procent btw plus 0,5 tot 1,5 procent zegelbelasting. Tel daarbij notariskosten van circa 0,2 tot 0,5 procent, registerkosten van 0,1 tot 0,25 procent en advocaatkosten van 1 tot 1,5 procent.
Welke belastingen betaal je jaarlijks als huiseigenaar in Spanje?
Elke eigenaar betaalt IBI, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, van 0,4 tot 1,1 procent van de kadastrale waarde per jaar voor stedelijk vastgoed; elke gemeente kiest haar tarief binnen die bandbreedte. Niet-residenten kunnen daarnaast vermogensbelasting verschuldigd zijn over Spaans nettovermogen boven 700.000 euro, al verschillen de regels per regio en schelden Madrid en Andalusië de heffing grotendeels kwijt; boven 3 miljoen euro geldt hoe dan ook de landelijke solidariteitsheffing van 1,7 tot 3,5 procent. Verkoop je later, dan betaal je als niet-resident een vast tarief van 19 procent over de winst en houdt de koper 3 procent van de prijs in als voorheffing.
Kun je als niet-resident een Spaanse hypotheek krijgen?
Ja, grote Spaanse banken zoals Sabadell, Bankinter, CaixaBank en BBVA verstrekken actief hypotheken aan niet-residenten. De financiering ligt voor niet-residenten doorgaans op 60 tot 70 procent van de waarde, waarbij 70 procent is voorbehouden aan sterke inkomens- en kredietprofielen; reken dus op minstens 30 procent eigen geld plus de kosten koper. Residenten kunnen meestal 70 tot 80 procent lenen.
Hoe lang duurt een huis kopen in Spanje?
De aankoop van een bestaande woning is doorgaans 6 tot 8 weken na het geaccepteerde bod afgerond. Een eenvoudige aankoop zonder hypotheek kan in 3 tot 4 weken, terwijl een hypotheek of problemen met papierwerk het proces tot zo'n 12 weken kunnen rekken. Nieuwbouw duurt veel langer, omdat je meestal op tekening koopt en op de bouw en vergunningen wacht.
Bestaat het golden visa in Spanje nog?
Nee, Spanje heeft het golden visa op 3 april 2025 beëindigd. De wet Ley Organica 1/2025 schrapte de investeerdersartikelen uit de wet van 2013 en sloot daarmee alle routes, inclusief de vastgoedoptie vanaf 500.000 euro; aanvragen die voor de deadline zijn ingediend behouden hun rechten en verlengingen. Een huis kopen geeft dus geen verblijfsrecht meer, en zonder andere vergunning mag je als niet-EU-burger maximaal 90 dagen per periode van 180 dagen visumvrij blijven, ook als je komt overwinteren.
Mag je je Spaanse woning verhuren aan toeristen?
Alleen met de juiste papieren: toeristische verhuur vereist een regionale licentie en sinds 1 juli 2025 ook een nationaal registratienummer (NRA) via het centrale digitale verhuurloket. Platforms mogen alleen geregistreerde woningen aanbieden, meerdere regio's en steden beperken of bevriezen nieuwe licenties, en Barcelona wil alle toeristenappartementen eind 2028 hebben uitgefaseerd. Huurinkomsten worden bij inwoners van de EU en EER belast met 19 procent over de netto-opbrengst; woon je buiten de EU of EER, dan betaal je 24 procent over de brutohuur zonder aftrek.