🇲🇹
Malta
Elk cijfer draagt zijn bron en controle-datum.
€5.000
Prijs per m² (hoofdstad)
6-9%
Totale koopkosten
3.9%
Bruto huurrendement
+38%
Prijsontwikkeling 5 jaar
Een huis kopen op Malta is verrassend toegankelijk: het hele proces verloopt in het Engels en het eiland kent geen enkele jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Ben je eenmaal eigenaar, dan betaal je geen terugkerende heffingen; alleen op sommige oudere titels rust nog een erfpachtcanon (cens). Gerenoveerde appartementen in Valletta en Sliema kosten gemiddeld zo'n 5.000 EUR per m2, op Gozo en in dorpen in het binnenland zit je dichter bij 2.000 EUR per m2.
De belangrijkste formaliteit voor buitenlanders is het AIP-vergunningssysteem. Buiten de Special Designated Areas zoals Portomaso, Tigne Point en Fort Chambray heb je als niet-ingezetene een AIP-vergunning nodig: die kost 233 EUR en wordt in ongeveer 35 dagen afgegeven. Als EU-burger ben je vrijgesteld bij aankoop van een hoofdverblijf of na 5 jaar onafgebroken verblijf. De totale kosten koper komen op 6-9%, waarvan 5% zegelrecht.
Zoek je ook een verblijfsstatus, dan is het MPRP-programma voor permanent verblijf actief: een kwalificerende woning vanaf 375.000 EUR telt mee. Daarmee is Malta een van de weinige EU-landen waar vastgoed nog kwalificeert.
Kerncijfers
| Prijs per m² (hoofdstad) | €5.000 | Market data, renovated apartments Valletta/Sliema (EUR 4,500-6,000+ per m2) |
| Prijs per m² (kust) | €3.300 | National median asking price, ~EUR 3,270-3,300 per m2 (almost all of urban Malta is coastal) |
| Prijs per m² (platteland) | €2.000 | Gozo and inland villages, EUR 1,500-2,500 per m2 |
| Prijsontwikkeling 5 jaar | +38% | Eurostat house price index for Malta (NSO RPPI): 130.82 in Q1 2021 to 180.81 in Q1 2026 (2015=100) |
| Totale koopkosten | 6-9% | |
| Bruto huurrendement | 3.9% | Global Property Guide: average gross yield 3.92% in Q1 2026 (Gozo apartments 3.74%) |
| Kosten levensonderhoud (EU = 100) | 92 | Eurostat price level index, household final consumption expenditure, Malta 91.6 (EU-27 = 100, 2024) |
Koopkosten
Kosten bij €250.000 aankoop: €15.000 - €22.500
| Transfer tax | 5-5% | Stamp duty 5% on the higher of price or market value (first-time buyers exempt on first EUR 200,000 since 28 Oct 2025) |
| Notary | 1-2.5% | Notarial fee under the Ch. 55 tariff (Notarial Profession and Notarial Archives Act): about 1% on average, agency guides quote 1.5-2.5% incl. searches; paid 33% at the konvenju and 67% at the final deed |
| Registration | 0.1-0.3% | Land Registry fee scale (EUR 13.98 base + EUR 9.32 per EUR 23,294 tranche above EUR 93,175, i.e. a few hundred EUR) plus searches; AIP permit fee EUR 233 where required |
| Legal | 0-1% | The notary, a public official appointed by the buyer, performs the conveyancing; a separate lawyer is optional |
Belastingen voor niet-inwoners
| Annual property tax | None. Malta levies no annual property tax or council rates; only possible ground rent (cens) on some older titles | CSB Group / Commissioner for Tax and Customs: all property taxes are transaction-based |
| Wealth tax | - | No net wealth/worth taxes in Malta (PwC Tax Summaries) |
| Rental income tax | 15% | Optional flat final tax of 15% on gross rental income (TA24); alternative: progressive rates on net income |
| Capital gains | 8% | Property transfer tax: 8% final withholding on the transfer value, paid by the seller (10% if acquired before 2004; reduced rates in specific cases). Buyers pay stamp duty instead |
| Inheritance | No inheritance or estate tax, but 5% stamp duty is due on Maltese immovable property transmitted causa mortis | PwC Tax Summaries Malta, Duty on Documents and Transfers |
Het koopproces
| Mogen buitenlanders kopen? | special-permit | AIP permit (Immovable Property Acquisition by Non-Residents Act, Cap. 246) needed outside Special Designated Areas; EU citizens exempt for a primary residence or after 5 years continuous residence |
| Hypotheek als niet-inwoner | Ja | HSBC Malta, Bank of Valletta and APS lend to non-residents, with stricter income checks and lower LTV |
| Gebruikelijke doorlooptijd | 12-26 weken | Promise of sale (konvenju) is typically valid 3-6 months to the final deed (registered within 21 days of signing); the AIP permit for non-EU buyers takes ~35 days and is processed within that window |
Verblijf & golden visa
Golden visa: MPRP (permanent residence): buy a qualifying property from EUR 375,000 (or rent from EUR 14,000/yr) plus EUR 50,000 admin fee, EUR 30,000 contribution (EUR 60,000 if renting) and EUR 2,000 donation; rules per 1 Jan 2025. Citizenship-by-investment was ruled contrary to EU law by the ECJ on 29 April 2025 and repealed; the replacement citizenship-by-merit route has no investment option.
Het koopproces stap voor stap
- 1
Schakel een notaris in
Op Malta regelt de notaris de volledige eigendomsoverdracht, dus die aanstellen is je eerste stap. Het gebruikelijke notaristarief is 1-2,5% van de prijs, inclusief de registeronderzoeken. Een aparte advocaat is optioneel en kost doorgaans 0-1% extra.
- 2
Teken de voorlopige koopovereenkomst (konvenju)
Het konvenju is een bindende voorovereenkomst tussen jou en de verkoper. Het is doorgaans 3 tot 6 maanden geldig tot aan de definitieve akte en bepaalt zo het tijdpad van de rest van de aankoop. Voorwaarden zoals financiering of vergunningen leg je erin vast.
- 3
Vraag zo nodig de AIP-vergunning aan
Koop je als niet-ingezetene buiten een Special Designated Area, dan vraag je een AIP-vergunning aan. Die kost 233 EUR en wordt in ongeveer 35 dagen afgegeven. Er gelden minimumwaarden: 143.410 EUR voor appartementen en 247.701 EUR voor overig vastgoed. EU-burgers zijn vrijgesteld voor een hoofdverblijf of na 5 jaar verblijf.
- 4
Due diligence en registeronderzoek
Je notaris controleert de eigendomstitel van de verkoper, checkt op hypotheken en lasten en bevestigt de planologische status via officiële onderzoeken. De kosten voor kadaster en onderzoeken bedragen zo'n 0,1-0,3% van de prijs, in de praktijk vaste bedragen van een paar honderd euro.
- 5
Teken de definitieve akte
De koopakte teken je bij de notaris, je betaalt het restbedrag en het eigendom gaat over. Op dat moment betaal je 5% zegelrecht over de prijs of de marktwaarde als die hoger is. Starters zijn sinds 28 oktober 2025 vrijgesteld over de eerste 200.000 EUR.
- 6
Registratie
Na de akte schrijft de notaris de overdracht in bij het kadaster, waarmee het juridische proces is afgerond. Van konvenju tot geregistreerd eigendom duurt een typische aankoop in totaal 12-26 weken; de AIP-vergunning voor niet-EU-kopers duurt ongeveer 35 dagen en wordt binnen de looptijd van het konvenju afgehandeld, dus die verlengt de totale duur niet.
Veelgestelde vragen
Mogen buitenlanders een huis kopen op Malta?
Ja, buitenlanders mogen op Malta kopen, al heb je als niet-ingezetene buiten de Special Designated Areas meestal een AIP-vergunning nodig. Die kost 233 EUR, wordt in ongeveer 35 dagen afgegeven en kent minimumwaarden: 143.410 EUR voor appartementen en 247.701 EUR voor overig vastgoed. De vergunning geldt voor één woning voor eigen gebruik; verhuur is in principe niet toegestaan. EU-burgers zijn vrijgesteld voor een hoofdverblijf of na 5 jaar onafgebroken verblijf, en in Special Designated Areas zoals Portomaso, Tigne Point en Fort Chambray gelden helemaal geen beperkingen.
Wat zijn de totale kosten koper op Malta?
Reken op 6-9% bovenop de koopprijs. De grootste post is het zegelrecht van 5%, berekend over de prijs of de marktwaarde als die hoger is; starters zijn sinds 28 oktober 2025 vrijgesteld over de eerste 200.000 EUR. Het notaristarief is doorgaans 1-2,5% inclusief onderzoeken, kadaster- en onderzoekskosten zijn zo'n 0,1-0,3%, en een optionele advocaat kost 0-1%. De makelaarscourtage betaalt op Malta gebruikelijk de verkoper.
Betaal je op Malta jaarlijkse onroerendgoedbelasting?
Nee, Malta heft geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting en geen gemeentelijke heffingen. De enige mogelijke terugkerende last is een erfpachtcanon (cens) op sommige oudere titels. Alle vastgoedbelasting is transactiegebonden: als koper betaal je 5% zegelrecht, de verkoper betaalt een finale overdrachtsbelasting van 8% over de overdrachtswaarde (10% bij aankoop vóór 2004). Een vermogensbelasting is er evenmin.
Kan ik als niet-ingezetene een hypotheek krijgen op Malta?
Ja, Maltese banken zoals HSBC Malta, Bank of Valletta en APS lenen aan niet-ingezetenen. Houd rekening met strengere inkomenstoetsen en een lagere financiering: voor niet-ingezetenen ligt het plafond typisch op 60-70% van de waarde, het buy-to-let-product van HSBC Malta op 65%, terwijl ingezetenen tot 90% kunnen lenen. Plan je eigen inbreng dus vóór je het konvenju tekent.
Hoe lang duurt een huis kopen op Malta?
Een typische aankoop duurt in totaal 12-26 weken. De voorlopige koopovereenkomst (konvenju) is doorgaans 3 tot 6 maanden geldig tot de definitieve akte en bepaalt daarmee het tijdpad. Heb je als niet-EU-koper een AIP-vergunning nodig, dan kost dat geen extra tijd: de vergunning duurt ongeveer 35 dagen en wordt binnen de looptijd van het konvenju afgehandeld.
Heeft Malta nog een golden visa?
Ja, voor verblijf: het MPRP-programma voor permanent verblijf is actief. Je koopt een kwalificerende woning vanaf 375.000 EUR of huurt er een vanaf 14.000 EUR per jaar, plus 50.000 EUR administratiekosten, een overheidsbijdrage van 30.000 EUR (60.000 EUR bij huur) en een donatie van 2.000 EUR, volgens de regels die sinds 1 januari 2025 gelden. Het paspoort-tegen-investering-programma bestaat niet meer: het Europees Hof oordeelde op 29 april 2025 dat het in strijd is met EU-recht, waarna het is ingetrokken; de vervangende verdienste-route kent geen investeringsoptie.
Mag ik mijn Maltese woning verhuren aan toeristen?
Alleen met een vergunning: een licentie van de MTA (Malta Tourism Authority) is verplicht voor alle korte verhuur. Het geconsolideerde kader van april 2026 scherpt de eisen aan, platforms moeten vanaf mei 2026 licentienummers controleren en activiteit rapporteren, en wie zonder licentie verhuurt riskeert verwijdering en een verbod van drie jaar. Let op: een woning gekocht met een AIP-vergunning mag je in principe niet verhuren. Fiscaal kun je kiezen voor een finale vlaktaks van 15% over de bruto huurinkomsten; het gemiddelde brutorendement ligt rond 3,9%.