🇫🇷
Frankrijk
Elk cijfer draagt zijn bron en controle-datum.
€9.661
Prijs per m² (hoofdstad)
7-8.5%
Totale koopkosten
4.8%
Bruto huurrendement
+4%
Prijsontwikkeling 5 jaar
Wil je een huis kopen in Frankrijk, dan stap je in een van de stabielste woningmarkten van Europa. De prijzen stegen de afgelopen vijf jaar maar zo'n 4%: op de hausse van 2021 en 2022 volgde een correctie, en sindsdien beweegt de markt grotendeels zijwaarts. De regionale verschillen zijn enorm: in Parijs kost een vierkante meter gemiddeld zo'n 9.661 euro, in Nice aan de Cote d'Azur ongeveer 5.290 euro, en op het platteland rond de 1.400 euro.
Voor buitenlandse kopers gelden geen enkele beperkingen. De hele aankoop loopt via een notaire, een door de staat benoemde functionaris die voor beide partijen optreedt, het eigendom controleert, de belastingen int en de akte registreert. Die notaire-geleide opzet maakt het Franse proces een van de best beschermde van Europa.
Houd wel rekening met het tempo en de kosten: een gemiddelde aankoop duurt 10 tot 16 weken, en bij bestaande woningen komt er 7 tot 8,5% aan kosten bovenop de prijs. Deze gids loodst je door elke stap, de belastingen en de vragen die buitenlandse kopers het vaakst stellen.
Kerncijfers
| Prijs per m² (hoofdstad) | €9.661 | MeilleursAgents price index (Paris, all property types, 1 July 2026; based on Notaires BIEN database) |
| Prijs per m² (kust) | €5.290 | MeilleursAgents price index (Nice, Cote d'Azur, July 2026; Atlantic and Brittany coasts are markedly cheaper, Cote d'Azur hotspots higher) |
| Prijs per m² (platteland) | €1.400 | Average for rural communes 2025; deep-rural departments (Creuse, Nievre, Indre) go far lower |
| Prijsontwikkeling 5 jaar | +4% | Approximate cumulative change Q1 2021 to Q1 2026, derived from Notaires-INSEE second-hand index (boom 2021-22, correction 2023-24 of about -5%/yr, roughly flat since; Q1 2026 y/y +0.1%) |
| Totale koopkosten | 7-8.5% | |
| Bruto huurrendement | 4.8% | Global Property Guide national average, Q2 2026 (Paris runs lower, roughly 3-4%, partly due to rent control) |
| Kosten levensonderhoud (EU = 100) | 110 | Eurostat price level index 2025, household consumption, EU-27 = 100 (France 110.3; via Statistics Norway's Eurostat compilation) |
Koopkosten
Kosten bij €250.000 aankoop: €17.500 - €21.250
| Transfer tax | 5.8-6.3% | Droits de mutation (DMTO) on existing homes: departmental rate raised from 4.5% to 5% in most departments (allowed since 2025), plus communal tax and state levy. New build (VEFA) pays only 0.715% instead, which is why total costs on new builds are just 2-3% |
| Notary | 0.8-1.2% | Regulated notary emoluments, regressive bracket scale (0.799% on the portion above EUR 60,000; up to 20% discount negotiable above EUR 100,000) |
| Registration | 0.1-0.4% | Contribution de securite immobiliere (0.10%) plus disbursements (debours) for searches and documents |
| Legal | 0-1% | The notaire performs the conveyancing for both parties, so a separate lawyer is rare and optional; independent legal advice for foreign buyers typically costs EUR 1,500-5,000 depending on complexity, i.e. up to about 1% on a EUR 200k-500k purchase |
Belastingen voor niet-inwoners
| Annual property tax | Taxe fonciere, set per commune on cadastral rental value; national average around EUR 1,117 per owner in 2025 (+35% over five years). Second homes can also face taxe d'habitation with municipal surcharges in tight housing zones | DGFiP figures via Toutsurmesfinances |
| Wealth tax | Yes: IFI (real estate wealth tax) when net French property assets exceed EUR 1.3M; progressive 0.5-1.5% applied from EUR 800,000 once the threshold is crossed. Non-residents are taxed on French property only | IFI 2026 bareme (impots.gouv.fr rules, via MoneyVox) |
| Rental income tax | 20% | Non-resident minimum rate: 20% up to EUR 29,579 net income (2026), 30% above; plus social charges of 18.6% (2026), reduced to a 7.5% solidarity levy for EU/EEA-insured owners |
| Capital gains | 19% | 19% CGT for non-residents plus social charges: 7.5% if insured in EU/EEA, otherwise 18.6% (raised from 17.2% by LFSS 2026). Taper relief: CGT-free after 22 years, social-charge-free after 30 |
| Inheritance | French real estate is taxed in France regardless of where the deceased or heirs live. Direct line: EUR 100,000 allowance per child, then progressive 5-45%; spouses are exempt; unrelated heirs pay up to 60% | French inheritance tax rules (Code general des impots, via French-Property guide) |
Het koopproces
| Mogen buitenlanders kopen? | Ja, zonder restricties | No nationality-based restrictions on buying French property; ownership confers no residence rights |
| Hypotheek als niet-inwoner | Ja | French banks actively lend to non-residents; same 35% debt-to-income cap as residents, larger deposits and stricter document checks |
| Gebruikelijke doorlooptijd | 10-16 weken | Standard 2-3 months (up to 4) between compromis de vente and acte authentique, plus the offer stage; 10-day buyer cooling-off period included |
Verblijf & golden visa
Golden visa: France has never offered a golden visa; buying property gives no residence rights. The Talent Passport route requires an active investment of at least EUR 300,000 in an operating French business; passive real estate does not qualify.
Het koopproces stap voor stap
- 1
Doe een schriftelijk bod (offre d'achat)
Je dient een schriftelijk bod in, meestal via de makelaar, met de prijs en eventuele voorwaarden. Accepteert de verkoper, dan ga je door naar het voorlopige contract. In deze fase betaal je nog niets.
- 2
Teken de compromis de vente, met 10 dagen bedenktijd
De compromis de vente is het bindende voorlopige koopcontract, meestal opgesteld door de notaire of makelaar. Als koper krijg je daarna 10 dagen bedenktijd waarin je zonder reden en zonder boete kunt afzien van de koop. In het contract kunnen ontbindende voorwaarden staan, meestal het voorbehoud van financiering.
- 3
Regel je financiering
Franse banken lenen actief aan niet-ingezetenen, met dezelfde grens van 35% van je inkomen voor woonlasten als voor Fransen, maar met meer eigen inbreng en strengere documentcontroles. EU- en EFTA-burgers kunnen doorgaans tot zo'n 80% van de waarde lenen, soms tot 85%; kopers van buiten de EU meestal 50 tot 70%.
- 4
Due diligence door de notaire
Tussen de compromis en de overdracht controleert de notaire het eigendom, voorkooprechten, bestemmingszaken en de verplichte keuringsrapporten, en bereidt hij de definitieve akte voor. Deze fase duurt normaal 2 tot 3 maanden, in complexe gevallen tot 4. Dit is waarom het hele traject 10 tot 16 weken beslaat.
- 5
Teken de acte authentique
Op het kantoor van de notaire teken je de definitieve koopakte en betaal je het restbedrag plus de kosten. Bij een bestaande woning gaat het om 5,8 tot 6,3% overdrachtsbelasting en 0,8 tot 1,2% gereguleerde notariskosten; bij nieuwbouw is de overdrachtsbelasting maar 0,715%, waardoor de totale kosten daar slechts 2 tot 3% zijn. Bij de ondertekening word je eigenaar.
- 6
Registratie van de akte
Na de overdracht schrijft de notaire de akte in bij het Franse kadaster en draagt hij de belastingen voor je af. Registratiekosten en verschotten komen op nog eens 0,1 tot 0,4%, inclusief de contribution de securite immobiliere van 0,10%. Daarmee staat je eigendom formeel geregistreerd.
Veelgestelde vragen
Mogen buitenlanders een huis kopen in Frankrijk?
Ja, Frankrijk kent geen enkele beperking op nationaliteit. EU-burgers en niet-EU-burgers kopen huizen, appartementen en grond onder dezelfde voorwaarden als Fransen. Een verblijfsrecht levert het bezit alleen niet op: als niet-EU-burger mag je nog steeds maar 90 dagen per 180 dagen visumvrij blijven.
Wat zijn de totale kosten koper in Frankrijk?
Reken bij een bestaande woning op 7 tot 8,5% bovenop de koopprijs. Dat omvat 5,8 tot 6,3% overdrachtsbelasting, 0,8 tot 1,2% gereguleerde notariskosten, 0,1 tot 0,4% registratie en verschotten, en optioneel tot zo'n 1% voor onafhankelijk juridisch advies. Nieuwbouw is veel goedkoper om te kopen, in totaal zo'n 2 tot 3%, omdat de overdrachtsbelasting daar maar 0,715% is.
Welke jaarlijkse belastingen betaal je als huiseigenaar in Frankrijk?
Elke eigenaar betaalt taxe fonciere, een gemeentelijke belasting op de kadastrale huurwaarde; in 2025 was dat gemiddeld zo'n 1.117 euro per eigenaar, 35% meer dan vijf jaar eerder. Tweede woningen kunnen daarbovenop taxe d'habitation krijgen, met gemeentelijke toeslagen in gebieden met woningnood. Komt je netto Franse vastgoedvermogen boven de 1,3 miljoen euro, dan geldt de vermogensbelasting IFI met progressieve tarieven van 0,5 tot 1,5%, gerekend vanaf 800.000 euro zodra je over de drempel gaat.
Kan ik als niet-ingezetene een Franse hypotheek krijgen?
Ja, Franse banken lenen actief aan niet-ingezeten kopers. EU- en EFTA-burgers kunnen doorgaans tot zo'n 80% van de waarde lenen, soms tot 85%; kopers van buiten de EU meestal 50 tot 70%. Dezelfde grens van 35% van je inkomen voor woonlasten geldt als voor Fransen, maar reken op meer eigen inbreng en strengere documentcontroles.
Hoe lang duurt een huis kopen in Frankrijk?
Een gemiddelde aankoop duurt 10 tot 16 weken van geaccepteerd bod tot overdracht. Tussen de compromis de vente en de acte authentique zit standaard 2 tot 3 maanden, tot 4 in complexe gevallen, inclusief je 10 dagen bedenktijd als koper.
Heeft Frankrijk een golden visa?
Nee, Frankrijk heeft nooit een golden visa gehad, en een huis kopen geeft je geen enkel verblijfsrecht. De dichtstbijzijnde route, het Passeport Talent voor investeerders, vereist een actieve investering van minstens 300.000 euro in een draaiend Frans bedrijf; passief vastgoed telt niet mee. Als niet-EU-eigenaar kun je je huis tot 90 dagen per 180 dagen visumvrij gebruiken.
Mag ik mijn Franse huis verhuren?
Ja, en het bruto huurrendement is landelijk gemiddeld 4,8%, al ligt Parijs lager met zo'n 3 tot 4%. Toeristische korte verhuur valt onder de wet Le Meur: elke vakantieverhuur heeft een nationaal registratienummer nodig, gemeenten mogen de grens voor hoofdverblijven verlagen van 120 naar 90 dagen per jaar, en de micro-BIC-aftrek is nog maar 30% (max. 15.000 euro omzet) voor niet-geclassificeerde en 50% (max. 77.700 euro) voor geclassificeerde verhuur. Als niet-ingezetene betaal je minimaal 20% inkomstenbelasting over netto huurinkomsten tot 29.579 euro en 30% daarboven, plus 18,6% sociale heffingen, verlaagd naar een solidariteitsheffing van 7,5% als je in de EU of EER verzekerd bent.