🇨🇾
Cyprus
Elk cijfer draagt zijn bron en controle-datum.
€2.400
Prijs per m² (hoofdstad)
2.5-6%
Totale koopkosten
5.1%
Bruto huurrendement
+30%
Prijsontwikkeling 5 jaar
Wil je een huis kopen op Cyprus, dan betaal je de laagste kosten koper van alle twaalf landen in onze vergelijking: in totaal maar 2,5-6% bovenop de koopsom. Het zegelrecht is afgeschaft voor contracten vanaf 1 januari 2026, de overdrachtskosten liggen blijvend gehalveerd op effectief 1,5-4% (en vervallen helemaal bij nieuwbouw met btw), en de advocaatkosten bedragen doorgaans 1-2% plus 19% btw. Een notaris komt er niet aan te pas: Cyprus is een common-law-land en je advocaat regelt de hele overdracht.
Ook de jaarlijkse lasten zijn opvallend licht. Er is geen nationale onroerendgoedbelasting (afgeschaft in 2017), geen vermogensbelasting en geen erfbelasting (al in 2000 afgeschaft). Wat overblijft zijn bescheiden gemeentelijke heffingen voor afval, straatverlichting en riolering, samen doorgaans 100-500 EUR per jaar.
Eén waarschuwing is belangrijker dan al het andere: alles op deze pagina geldt uitsluitend voor de Republiek Cyprus, het door de regering gecontroleerde zuiden. Vastgoed in Noord-Cyprus kent grote risico's rond eigendomsbewijzen, omdat veel grond daar juridisch eigendom is van verdreven Grieks-Cyprioten. Koop dus in het zuiden.
Kerncijfers
| Prijs per m² (hoofdstad) | €2.400 | Investropa market survey, Nicosia (Strovolos) EUR 1,800-3,000/m2, June 2026 |
| Prijs per m² (kust) | €4.000 | Investropa market survey; Limassol coast EUR 4,500-8,000/m2 (seafront to 12,000), Paphos coast EUR 2,600-6,500/m2, blended midpoint |
| Prijs per m² (platteland) | €1.700 | Investropa market survey, inland villages EUR 1,400-2,200/m2 |
| Prijsontwikkeling 5 jaar | +30% | Central Bank of Cyprus RPPI, cumulative ca. +30% 2020-2025 (Q4 2025: +7.1% y/y, apartments +9.6%) |
| Totale koopkosten | 2.5-6% | |
| Bruto huurrendement | 5.1% | Global Property Guide, Cyprus average gross yield 5.09% (Q3 2025); Limassol ca. 6%, Nicosia ca. 5%, Paphos/Larnaca ca. 4% |
| Kosten levensonderhoud (EU = 100) | 89 | Eurostat comparative price level index (tec00120), Cyprus 89.2 in 2025 (2024: 91.6), EU-27 = 100 |
Koopkosten
Kosten bij €250.000 aankoop: €6.250 - €15.000
| Transfer tax | 1.5-4% | Land Registry transfer fees: statutory bands 3/5/8% by value tier, permanent 50% reduction gives effective 1.5/2.5/4%; zero when VAT was paid on the purchase (new builds) |
| Notary | 0-0% | Cyprus is a common-law jurisdiction with no notarial system; the lawyer drafts and lodges the contract |
| Registration | 0-0% | Stamp duty (formerly 0.15-0.20%, capped EUR 17,086) abolished for contracts signed from 1 January 2026; only nominal Land Registry lodging fees remain |
| Legal | 1-2% | Customary conveyancing fee 1-2% of price plus 19% VAT |
Belastingen voor niet-inwoners
| Annual property tax | No national property tax (Immovable Property Tax abolished 1 January 2017). Only municipal charges remain: refuse, street lighting and sewerage (0.05-0.3% of the 2013 assessed value), typically EUR 100-500 per year in total | Leptos Estates / Cyprus Tax Department guidance on IPT abolition |
| Wealth tax | - | Cyprus levies no wealth tax on residents or non-residents |
| Rental income tax | 20% | Progressive income tax 0-35% on Cyprus-source rent, first EUR 19,500 tax-free, flat 20% expense deduction; 20% is the first taxable band. Plus 2.65% GHS contribution. Special Defence Contribution on rent abolished under the 2026 tax reform |
| Capital gains | 20% | Flat 20% CGT on gains from Cyprus immovable property (and property-rich company shares); lifetime exemptions raised under the 2026 tax reform |
| Inheritance | None. Estate duty was abolished as of 1 January 2000; no inheritance tax for residents or non-residents. Heirs only pay reduced Land Registry transfer fees on the title transfer | Cyprus estate duty abolition (Law 78(I)/2000) |
Het koopproces
| Mogen buitenlanders kopen? | Ja, zonder restricties | EU citizens buy without restriction; non-EU nationals need Council of Ministers approval under Cap. 109, in practice a formality |
| Hypotheek als niet-inwoner | Ja | Cypriot banks lend to non-residents (Bank of Cyprus, Hellenic Bank a.o.); higher deposits and full income documentation required |
| Gebruikelijke doorlooptijd | 8-26 weken | Straightforward cash purchases complete in 6-8 weeks; typical conveyancing runs 3-6 months. Non-EU Cap. 109 permit is applied for in parallel and does not block taking possession |
Verblijf & golden visa
Golden visa: Fast-track permanent residency (Regulation 6(2)): EUR 300,000 plus VAT in a new-build property from a licensed developer, plus proof of EUR 50,000 secured annual income (EUR 15,000 extra for a spouse, EUR 10,000 per child). Permit is indefinite, processing ca. 6 months. Cyprus citizenship-by-investment was scrapped in November 2020 and remains closed.
Het koopproces stap voor stap
- 1
Schakel een advocaat in
Cyprus kent geen notarissysteem, dus een onafhankelijke advocaat is geen luxe: hij of zij stelt je koopcontract op en deponeert het bij het kadaster. Reken op een honorarium van 1-2% van de koopsom plus 19% btw. Kies een advocaat zonder banden met de verkoper of projectontwikkelaar.
- 2
Reserveer de woning
Ben je het eens over de voorwaarden, dan teken je meestal een reserveringsovereenkomst en betaal je een aanbetaling zodat de woning van de markt gaat terwijl het juridische werk loopt. Laat je advocaat de reserveringsvoorwaarden checken voordat je tekent of geld overmaakt.
- 3
Due diligence
Je advocaat controleert bij het kadaster of de verkoper een schone eigendomstitel heeft en zoekt naar hypotheken en andere lasten op de woning. In deze stap wordt een aankoop op Cyprus gewonnen of verloren, zeker bij nieuwbouw, waar schulden van de ontwikkelaar op de grond kunnen rusten.
- 4
Teken het koopcontract en deponeer het bij het kadaster
Het contract wordt getekend en daarna gedeponeerd bij het kadaster, wat jouw rechten als koper naar Cypriotisch recht beschermt totdat de eigendomstitel is overgedragen. Sinds 1 januari 2026 betaal je geen zegelrecht meer op nieuwe contracten; alleen geringe deponeringskosten van het kadaster blijven over.
- 5
Niet-EU-kopers: vergunning van de ministerraad
Niet-EU-burgers hebben goedkeuring nodig onder Cap. 109, die parallel wordt aangevraagd en in de praktijk een formaliteit is. De vergunning beperkt je tot één woning, sinds 2013 tot maximaal twee panden, op maximaal zo'n 4.014 m2 grond. De aanvraag houdt je niet tegen om de woning alvast in gebruik te nemen. EU-burgers slaan deze stap helemaal over.
- 6
Overdracht van de eigendomstitel
Bij de afronding zet het kadaster de eigendomstitel op jouw naam. De overdrachtskosten kennen schijven van 3/5/8% naar waarde, blijvend met 50% verlaagd tot effectief 1,5/2,5/4%, en zijn nul als over de aankoop btw is betaald, zoals bij nieuwbouw. Een vlotte aankoop met eigen geld is in 6-8 weken rond; gebruikelijk is 3-6 maanden.
Veelgestelde vragen
Mogen buitenlanders een huis kopen op Cyprus?
Ja. EU-burgers kopen zonder enige beperking, en niet-EU-burgers hebben alleen goedkeuring van de ministerraad nodig onder Cap. 109, die routinematig wordt verleend en in de praktijk een formaliteit is. De vergunning beperkt niet-EU-kopers tot één woning, sinds 2013 tot maximaal twee panden, op maximaal zo'n 4.014 m2 grond, en je kunt de woning gewoon in gebruik nemen terwijl de aanvraag loopt.
Wat zijn de totale kosten koper op Cyprus?
Zo'n 2,5-6% van de koopsom, de laagste van de twaalf landen in onze vergelijking. Bij bestaande bouw bestaat dat uit overdrachtskosten van effectief 1,5-4% (wettelijke schijven, blijvend met 50% verlaagd) plus advocaatkosten van 1-2% met 19% btw. Het zegelrecht is afgeschaft voor contracten vanaf 1 januari 2026. Nieuwbouw valt in plaats daarvan onder 19% btw, met een verlaagd tarief van 5% over de eerste 130 m2 van een hoofdverblijf, maar kent dan weer geen overdrachtskosten.
Is er een jaarlijkse onroerendgoedbelasting op Cyprus?
Nee, er is geen nationale onroerendgoedbelasting; de Immovable Property Tax is per 1 januari 2017 afgeschaft. Je betaalt alleen gemeentelijke heffingen voor afval, straatverlichting en riolering, berekend als 0,05-0,3% van de taxatiewaarde uit 2013, samen doorgaans 100-500 EUR per jaar. Cyprus heft bovendien geen vermogensbelasting en geen erfbelasting.
Kan ik als niet-ingezetene een hypotheek krijgen op Cyprus?
Ja, Cypriotische banken zoals Bank of Cyprus en Hellenic Bank verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen. Het wettelijke plafond ligt op 70% van de woningwaarde voor niet-hoofdverblijven, al hanteren veel banken voor niet-ingezetenen een grens van 50-60%, en je hebt volledige inkomensdocumentatie en meer eigen geld nodig dan lokale kopers.
Hoe lang duurt een huis kopen op Cyprus?
Meestal 8-26 weken. Een vlotte aankoop met eigen geld kan in 6-8 weken rond zijn, terwijl de gebruikelijke juridische afwikkeling 3-6 maanden duurt. Voor niet-EU-kopers wordt de vergunning van de ministerraad parallel aangevraagd en die vertraagt het in gebruik nemen van de woning niet.
Krijg ik een verblijfsvergunning als ik een huis koop op Cyprus?
Dat kan. Cyprus heeft een actieve fast-track-route naar permanent verblijf (Regulation 6(2)): investeer 300.000 EUR plus btw in een nieuwbouwwoning van een erkende ontwikkelaar en toon een gegarandeerd jaarinkomen aan van 50.000 EUR, plus 15.000 EUR voor een partner en 10.000 EUR per kind. De vergunning is onbeperkt geldig en de behandeling duurt ongeveer 6 maanden. Let op: het Cypriotische paspoort-tegen-investering is in november 2020 geschrapt en blijft gesloten.
Mag ik mijn woning op Cyprus verhuren?
Ja, en het gemiddelde brutorendement ligt rond 5,1%, in Limassol rond 6%. Voor korte verhuur moet je de woning inschrijven in het register voor zelfservice-accommodaties van het vice-ministerie van Toerisme, het registratienummer in elke advertentie vermelden en de licentie elke 3 jaar verlengen. Huurinkomsten worden progressief belast met 0-35%, de eerste 19.500 EUR is belastingvrij, er geldt een vaste kostenaftrek van 20% en daarbovenop komt een GHS-bijdrage van 2,65%.