🇧🇬
Bulgarije
Elk cijfer draagt zijn bron en controle-datum.
€2.680
Prijs per m² (hoofdstad)
3.5-6%
Totale koopkosten
4.2%
Bruto huurrendement
+87%
Prijsontwikkeling 5 jaar
Een huis kopen in Bulgarije betekent kopen op de goedkoopste markt van de EU die we op deze site behandelen. Dorpshuizen kosten doorgaans 100-300 EUR per vierkante meter, de Zwarte Zeekust gemiddeld zo'n 1.800 EUR, en zelfs Sofia, de duurste stad, blijft steken op ongeveer 2.680 EUR per vierkante meter. Sinds 1 januari 2026 is Bulgarije lid van de eurozone: prijzen, contracten en hypotheken lopen in euro's, dus als koper uit de eurozone heb je geen valutarisico meer.
Goedkoop betekent allang niet meer stilstaand. De Bulgaarse huizenprijzen stegen volgens Eurostat 87% in vijf jaar, een van de sterkste stijgingen in de EU, vooral gedreven door Sofia en de kuststeden. Tegelijk heeft Bulgarije de laagste kosten van levensonderhoud in de EU, met een prijsniveau van 63% van het EU-gemiddelde. Dat telt als je er een deel van het jaar wilt wonen.
Huizen zoeken in Bulgarije is het makkelijke deel. De regels rond grondbezit voor niet-EU-burgers, de gemeentelijke belastingen en het notaristraject hebben hun eigen logica. Deze gids loopt met je door het koopproces, het volledige kostenplaatje van 3,5-6% bovenop de prijs en de vragen die kopers het vaakst stellen.
Kerncijfers
| Prijs per m² (hoofdstad) | €2.680 | Global Property Guide, Sofia average transaction price Q1 2026 |
| Prijs per m² (kust) | €1.800 | Global Property Guide, Black Sea coast (Varna ~EUR 1,900, Burgas ~EUR 1,700) |
| Prijs per m² (platteland) | €300 | Village houses typically EUR 100-300 per m2 (upper end of range) |
| Prijsontwikkeling 5 jaar | +87% | Eurostat house price index (2021-Q1: 145.7 to 2026-Q1: 272.6, 2015=100) |
| Totale koopkosten | 3.5-6% | |
| Bruto huurrendement | 4.2% | Global Property Guide, national average Q1 2026 (Sofia ~3.8%, Burgas ~4.6%) |
| Kosten levensonderhoud (EU = 100) | 63 | Eurostat comparative price level index 2025, lowest in the EU (EU-27 = 100) |
Koopkosten
Kosten bij €250.000 aankoop: €8.750 - €15.000
| Transfer tax | 0.1-3% | Local Taxes and Fees Act, art. 47: municipal acquisition tax; Sofia, Varna and Plovdiv charge ~2.5-3% |
| Notary | 0.1-1.5% | Notary tariff, sliding scale capped at ~EUR 3,000 plus 20% VAT |
| Registration | 0.1-0.1% | Registry Agency entry fee, flat 0.1% of purchase price |
| Legal | 0.5-1.5% | Customary independent lawyer fee per Bulgarian buying guides |
Belastingen voor niet-inwoners
| Annual property tax | 0.01-0.45% of the property's tax assessment value per year, rate set by each municipality; the tax value is typically well below market value | PwC Tax Summaries Bulgaria (Local Taxes and Fees Act) |
| Wealth tax | - | No net wealth tax in Bulgaria |
| Rental income tax | 10% | Flat 10% final tax for non-residents (NRA/PITA); a deemed 10% expense deduction makes the effective rate ~9% of gross rent |
| Capital gains | 10% | 10% final withholding tax for non-residents; residents: one sale per year exempt after 3+ years of ownership |
| Inheritance | Applies to Bulgarian property regardless of heir's residence, but spouse and direct-line relatives are fully exempt; siblings pay 0.4-0.8% and other heirs 3.3-6.6% on the portion above BGN 250,000 (~EUR 128,000), rates set per municipality | Ministry of Finance (Local Taxes and Fees Act, art. 29-43) |
Het koopproces
| Mogen buitenlanders kopen? | Ja, zonder restricties | EU/EEA citizens buy buildings, apartments and land in their own name like Bulgarian nationals; no permit needed |
| Hypotheek als niet-inwoner | Beperkt | A few banks (UniCredit Bulbank, DSK) lend to non-residents, usually requiring stable foreign income of EUR 2,000+ per month |
| Gebruikelijke doorlooptijd | 4-9 weken | Offer to registered title deed typically 1-2 months; non-EU buyers add 2-3 weeks for company setup |
Verblijf & golden visa
Golden visa: The fast-track citizenship-by-investment scheme was abolished in March 2022. A permanent residence-by-investment route remains under the Foreigners Act (~EUR 512,000 / BGN 1M in Bulgarian investment funds or other qualifying assets); real estate does not qualify.
Het koopproces stap voor stap
- 1
Schakel een advocaat in voor due diligence
Neem een onafhankelijke Bulgaarse advocaat in de arm voordat je iets tekent. Die controleert de titel bij de Registeragentur, zoekt naar hypotheken, claims en belastingschulden op het pand en checkt of de verkoper echt eigenaar is van wat er wordt verkocht. Reken op een honorarium van zo'n 0,5-1,5% van de koopsom.
- 2
Teken het voorlopig koopcontract
Is de due diligence schoon, dan tekenen koper en verkoper een voorlopig contract dat de prijs, de aanbetaling en de opleverdatum vastlegt. Dit contract is naar Bulgaars recht bindend. Je advocaat stelt het op of controleert het, zodat de voorwaarden jou beschermen als de verkoper afhaakt.
- 3
Niet-EU-kopers: richt een Bulgaars bedrijf op voor grond
Niet-EU/EER-burgers mogen grond niet rechtstreeks bezitten. Hoort er grond bij je aankoop, dan richt je eerst een Bulgaarse vennootschap op (EOOD), waarvoor maar 1 EUR kapitaal nodig is. Het bedrijf koopt vervolgens de grond. Deze stap kost doorgaans 2-3 weken extra. EU-burgers slaan hem helemaal over.
- 4
Teken de notariële akte
De overdracht zelf gebeurt bij een Bulgaarse notaris, die de identiteiten controleert, de akte voorleest en de transactie bekrachtigt. De betaling wordt meestal op of rond dat moment afgerond. De notariskosten volgen een staffel van zo'n 0,1-1,5% van de prijs, gemaximeerd op ongeveer 3.000 EUR plus 20% btw.
- 5
Betaal de gemeentelijke overdrachtsbelasting
Elke gemeente heft een eigen verkrijgingsbelasting van 0,1-3% van de prijs; grotere steden als Sofia, Varna en Plovdiv rekenen zo'n 2,5-3%. De belasting betaal je bij de afronding, en zonder betaalbewijs bekrachtigt de notaris de akte niet.
- 6
Inschrijving bij de Registeragentur
De notaris dient de akte in bij de Registeragentur, die jou als nieuwe eigenaar in het vastgoedregister zet. De inschrijfkosten zijn een vast tarief van 0,1% van de koopsom. Van bod tot ingeschreven eigendomstitel duurt het hele proces doorgaans 4-9 weken.
Veelgestelde vragen
Mogen buitenlanders een huis kopen in Bulgarije?
Ja. EU- en EER-burgers kunnen gebouwen, appartementen en grond op eigen naam kopen, net als Bulgaren, zonder vergunning. Voor niet-EU/EER-burgers geldt een grondwettelijke beperking op grond: zij kunnen appartementen en gebouwen zonder de grond vrij kopen, of grond houden via een Bulgaarse vennootschap (EOOD, 1 EUR minimumkapitaal). Voor landbouwgrond gelden extra beperkingen.
Hoeveel zijn de totale kosten koper in Bulgarije?
Reken op zo'n 3,5-6% bovenop de koopsom. Dat bestaat uit de gemeentelijke overdrachtsbelasting van 0,1-3% (rond 2,5-3% in Sofia, Varna en Plovdiv), notariskosten van 0,1-1,5% met een plafond van ongeveer 3.000 EUR plus 20% btw, 0,1% inschrijfkosten bij de Registeragentur en 0,5-1,5% voor een onafhankelijke advocaat.
Welke jaarlijkse belastingen betaal ik als eigenaar?
De jaarlijkse onroerendgoedbelasting is laag: 0,01-0,45% per jaar over de fiscale waarde van het pand, met een tarief dat elke gemeente zelf vaststelt. Die fiscale waarde ligt doorgaans ruim onder de marktwaarde, dus de echte aanslag valt mee. Een vermogensbelasting kent Bulgarije niet.
Hoe worden huurinkomsten belast voor niet-inwoners?
Met een vlakke eindheffing van 10%. Er geldt een forfaitaire kostenaftrek van 10%, waardoor het effectieve tarief op zo'n 9% van de brutohuur uitkomt. Ter context: het landelijk gemiddelde brutohuurrendement is ongeveer 4,2%, met Sofia rond 3,8% en Burgas rond 4,6%.
Kan ik als niet-inwoner een Bulgaarse hypotheek krijgen?
Het kan, maar het aanbod is beperkt. Een paar banken, waaronder UniCredit Bulbank en DSK, lenen aan niet-inwoners, meestal met als eis een stabiel buitenlands inkomen van 2.000 EUR of meer per maand. Reken op een financiering van 50-70% van de waarde, terwijl inwoners tot 85% kunnen lenen. Veel buitenlandse kopers betalen daarom cash of financieren in eigen land.
Hoe lang duurt een huis kopen in Bulgarije?
Doorgaans 4-9 weken van geaccepteerd bod tot ingeschreven eigendomsakte. Een aankoop zonder complicaties is in een tot twee maanden rond; niet-EU-kopers die voor grond een Bulgaars bedrijf moeten oprichten, tellen daar 2-3 weken bij op voor de oprichting.
Krijg ik een verblijfsvergunning als ik vastgoed koop?
Nee, vastgoed telt niet mee voor verblijf via investering. Het Bulgaarse versnelde paspoort-via-investeringsprogramma is in maart 2022 afgeschaft. Er bestaat nog wel een route naar permanent verblijf via investering, vanaf ongeveer 512.000 EUR (1 miljoen BGN) in Bulgaarse beleggingsfondsen of andere kwalificerende activa, maar vastgoed hoort daar uitdrukkelijk niet bij. Als niet-EU-bezoeker kun je 90 dagen visumvrij blijven.