🇨🇾
Zypern
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€2.400
Preis pro m² (Hauptstadt)
2.5-6%
Kaufnebenkosten gesamt
5.1%
Bruttomietrendite
+30%
Preisentwicklung 5 Jahre
Wer Immobilien auf Zypern kauft, zahlt die niedrigsten Kaufnebenkosten aller zwölf Länder in unserem Vergleich: insgesamt nur 2,5-6% auf den Kaufpreis. Die Stempelsteuer wurde für Verträge ab dem 1. Januar 2026 abgeschafft, die Übertragungsgebühren liegen dauerhaft halbiert bei effektiv 1,5-4% (und entfallen bei Neubauten mit Mehrwertsteuer ganz), die Anwaltskosten betragen üblicherweise 1-2% zuzüglich 19% Mehrwertsteuer. Ein Notar kommt im gesamten Prozess nicht vor: Zypern ist ein Common-Law-Land, Ihr Anwalt wickelt den Kauf vollständig ab.
Auch die laufenden Steuern sprechen für das Auswandern nach Zypern. Es gibt keine nationale jährliche Grundsteuer (2017 abgeschafft), keine Vermögensteuer und keine Erbschaftsteuer (bereits 2000 abgeschafft). Es bleiben lediglich kommunale Gebühren für Müll, Straßenbeleuchtung und Kanalisation, zusammen typischerweise 100-500 EUR pro Jahr.
Ein Vorbehalt wiegt schwerer als alle anderen: Alles auf dieser Seite gilt ausschließlich für die Republik Zypern, den regierungskontrollierten Süden. Immobilien in Nordzypern bergen erhebliche Risiken bei den Eigentumstiteln, da ein Großteil des Landes dort rechtlich vertriebenen griechischen Zyprern gehört. Kaufen Sie im Süden.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €2.400 | Investropa market survey, Nicosia (Strovolos) EUR 1,800-3,000/m2, June 2026 |
| Preis pro m² (Küste) | €4.000 | Investropa market survey; Limassol coast EUR 4,500-8,000/m2 (seafront to 12,000), Paphos coast EUR 2,600-6,500/m2, blended midpoint |
| Preis pro m² (ländlich) | €1.700 | Investropa market survey, inland villages EUR 1,400-2,200/m2 |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +30% | Central Bank of Cyprus RPPI, cumulative ca. +30% 2020-2025 (Q4 2025: +7.1% y/y, apartments +9.6%) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 2.5-6% | |
| Bruttomietrendite | 5.1% | Global Property Guide, Cyprus average gross yield 5.09% (Q3 2025); Limassol ca. 6%, Nicosia ca. 5%, Paphos/Larnaca ca. 4% |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 89 | Eurostat comparative price level index (tec00120), Cyprus 89.2 in 2025 (2024: 91.6), EU-27 = 100 |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €6.250 - €15.000
| Transfer tax | 1.5-4% | Land Registry transfer fees: statutory bands 3/5/8% by value tier, permanent 50% reduction gives effective 1.5/2.5/4%; zero when VAT was paid on the purchase (new builds) |
| Notary | 0-0% | Cyprus is a common-law jurisdiction with no notarial system; the lawyer drafts and lodges the contract |
| Registration | 0-0% | Stamp duty (formerly 0.15-0.20%, capped EUR 17,086) abolished for contracts signed from 1 January 2026; only nominal Land Registry lodging fees remain |
| Legal | 1-2% | Customary conveyancing fee 1-2% of price plus 19% VAT |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | No national property tax (Immovable Property Tax abolished 1 January 2017). Only municipal charges remain: refuse, street lighting and sewerage (0.05-0.3% of the 2013 assessed value), typically EUR 100-500 per year in total | Leptos Estates / Cyprus Tax Department guidance on IPT abolition |
| Wealth tax | - | Cyprus levies no wealth tax on residents or non-residents |
| Rental income tax | 20% | Progressive income tax 0-35% on Cyprus-source rent, first EUR 19,500 tax-free, flat 20% expense deduction; 20% is the first taxable band. Plus 2.65% GHS contribution. Special Defence Contribution on rent abolished under the 2026 tax reform |
| Capital gains | 20% | Flat 20% CGT on gains from Cyprus immovable property (and property-rich company shares); lifetime exemptions raised under the 2026 tax reform |
| Inheritance | None. Estate duty was abolished as of 1 January 2000; no inheritance tax for residents or non-residents. Heirs only pay reduced Land Registry transfer fees on the title transfer | Cyprus estate duty abolition (Law 78(I)/2000) |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | EU citizens buy without restriction; non-EU nationals need Council of Ministers approval under Cap. 109, in practice a formality |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Ja | Cypriot banks lend to non-residents (Bank of Cyprus, Hellenic Bank a.o.); higher deposits and full income documentation required |
| Übliche Dauer | 8-26 Wochen | Straightforward cash purchases complete in 6-8 weeks; typical conveyancing runs 3-6 months. Non-EU Cap. 109 permit is applied for in parallel and does not block taking possession |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: Fast-track permanent residency (Regulation 6(2)): EUR 300,000 plus VAT in a new-build property from a licensed developer, plus proof of EUR 50,000 secured annual income (EUR 15,000 extra for a spouse, EUR 10,000 per child). Permit is indefinite, processing ca. 6 months. Cyprus citizenship-by-investment was scrapped in November 2020 and remains closed.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Anwalt beauftragen
Zypern kennt kein Notariatssystem, ein unabhängiger Anwalt ist daher kein optionaler Zusatz: Er ist derjenige, der Ihren Vertrag aufsetzt und beim Grundbuchamt einreicht. Rechnen Sie mit einem Honorar von 1-2% des Kaufpreises zuzüglich 19% Mehrwertsteuer. Wählen Sie einen Anwalt ohne Verbindungen zum Verkäufer oder Bauträger.
- 2
Immobilie reservieren
Nach der Einigung unterzeichnen Sie in der Regel eine Reservierungsvereinbarung und zahlen eine Anzahlung, damit die Immobilie während der rechtlichen Prüfung vom Markt genommen wird. Lassen Sie die Reservierungsbedingungen von Ihrem Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben oder Geld überweisen.
- 3
Due Diligence
Ihr Anwalt prüft im Grundbuch, ob der Verkäufer einen sauberen Eigentumstitel hält, und sucht nach Hypotheken und anderen Belastungen auf der Immobilie. In diesem Schritt entscheidet sich ein Kauf auf Zypern, gerade bei Neubauten, bei denen Schulden des Bauträgers auf dem Grundstück lasten können.
- 4
Kaufvertrag unterzeichnen und beim Grundbuchamt hinterlegen
Der Vertrag wird unterzeichnet und anschließend beim Grundbuchamt hinterlegt, was Ihre Käuferrechte nach zyprischem Recht bis zur Übertragung des Eigentumstitels schützt. Seit dem 1. Januar 2026 fällt auf neue Verträge keine Stempelsteuer mehr an; es bleiben nur geringfügige Hinterlegungsgebühren des Grundbuchamts.
- 5
Nicht-EU-Käufer: Genehmigung des Ministerrats
Nicht-EU-Bürger benötigen eine Genehmigung nach Cap. 109, die parallel beantragt wird und in der Praxis eine Formalität ist. Sie beschränkt Sie auf einen Wohnsitz, seit 2013 auf bis zu zwei Immobilien, auf maximal rund 4.014 m2 Land. Der Antrag hindert Sie nicht daran, die Immobilie zu übernehmen. EU-Bürger überspringen diesen Schritt komplett.
- 6
Eigentumsübertragung
Beim Abschluss überträgt das Grundbuchamt den Eigentumstitel auf Ihren Namen. Die Übertragungsgebühren betragen je nach Wertstufe 3/5/8%, dauerhaft um 50% reduziert auf effektiv 1,5/2,5/4%, und entfallen ganz, wenn auf den Kauf Mehrwertsteuer gezahlt wurde, wie bei Neubauten. Ein unkomplizierter Barkauf ist in 6-8 Wochen abgeschlossen; üblich sind 3-6 Monate.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer auf Zypern Immobilien kaufen?
Ja. EU-Bürger kaufen ohne jede Einschränkung, Nicht-EU-Bürger benötigen lediglich eine Genehmigung des Ministerrats nach Cap. 109, die routinemäßig erteilt wird und in der Praxis eine Formalität ist. Die Genehmigung beschränkt Nicht-EU-Käufer auf einen Wohnsitz, seit 2013 auf bis zu zwei Immobilien, auf maximal rund 4.014 m2 Land, und hindert Sie nicht daran, die Immobilie während der Bearbeitung zu übernehmen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Zypern?
Rund 2,5-6% des Kaufpreises, die niedrigsten der zwölf Länder in unserem Vergleich. Bei Bestandsimmobilien sind das Übertragungsgebühren von effektiv 1,5-4% (gesetzliche Stufen, dauerhaft um 50% reduziert) plus Anwaltskosten von 1-2% zuzüglich 19% Mehrwertsteuer. Die Stempelsteuer wurde für Verträge ab dem 1. Januar 2026 abgeschafft. Neubauten unterliegen stattdessen 19% Mehrwertsteuer, mit ermäßigten 5% auf die ersten 130 m2 eines Hauptwohnsitzes, zahlen dafür aber keine Übertragungsgebühren.
Gibt es auf Zypern eine jährliche Grundsteuer?
Nein, es gibt keine nationale Grundsteuer; die Immovable Property Tax wurde zum 1. Januar 2017 abgeschafft. Sie zahlen nur kommunale Gebühren für Müll, Straßenbeleuchtung und Kanalisation, angesetzt mit 0,05-0,3% des Schätzwerts von 2013, zusammen typischerweise 100-500 EUR pro Jahr. Zypern erhebt außerdem weder Vermögensteuer noch Erbschaftsteuer.
Bekomme ich als Nicht-Resident eine Hypothek auf Zypern?
Ja, zyprische Banken wie die Bank of Cyprus und die Hellenic Bank vergeben Kredite an Nicht-Residenten. Die regulatorische Obergrenze liegt bei 70% Beleihung für Zweitwohnsitze, viele Banken begrenzen Nicht-Residenten allerdings auf 50-60%, und Sie benötigen vollständige Einkommensnachweise und mehr Eigenkapital als einheimische Käufer.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf auf Zypern?
In der Regel 8-26 Wochen. Ein unkomplizierter Barkauf kann in 6-8 Wochen abgeschlossen sein, die übliche Abwicklung dauert 3-6 Monate. Für Nicht-EU-Käufer wird die Genehmigung des Ministerrats parallel beantragt und verzögert die Übernahme der Immobilie nicht.
Bekomme ich durch einen Immobilienkauf auf Zypern ein Aufenthaltsrecht?
Das ist möglich. Zypern führt ein aktives Schnellverfahren für eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung (Regulation 6(2)): Investieren Sie 300.000 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer in einen Neubau eines lizenzierten Bauträgers und weisen Sie ein gesichertes Jahreseinkommen von 50.000 EUR nach, plus 15.000 EUR für den Ehepartner und 10.000 EUR pro Kind. Die Genehmigung gilt unbefristet, die Bearbeitung dauert rund 6 Monate. Die zyprische Staatsbürgerschaft gegen Investition wurde im November 2020 abgeschafft und bleibt geschlossen.
Darf ich meine Immobilie auf Zypern vermieten?
Ja, die durchschnittliche Bruttorendite liegt bei rund 5,1%, in Limassol bei etwa 6%. Für Kurzzeitvermietung müssen Sie die Immobilie im Register des Vize-Tourismusministeriums für Selbstversorger-Unterkünfte eintragen, die Registrierungsnummer in jedem Inserat angeben und die Lizenz alle 3 Jahre erneuern. Mieteinnahmen werden progressiv mit 0-35% besteuert, die ersten 19.500 EUR sind steuerfrei, es gilt ein pauschaler Kostenabzug von 20%, dazu kommt ein GHS-Beitrag von 2,65%.