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Spanien
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€5.900
Preis pro m² (Hauptstadt)
8-13%
Kaufnebenkosten gesamt
6.5%
Bruttomietrendite
+50%
Preisentwicklung 5 Jahre
Spanien ist seit Jahrzehnten das beliebteste Ziel für ausländische Käufer in Europa. Wer Immobilien in Spanien kaufen möchte, hat die Wahl zwischen Metropolen wie Madrid mit durchschnittlich rund 5.900 Euro pro Quadratmeter, Küstenregionen mit etwa 2.900 Euro pro Quadratmeter und ländlichen Gegenden, in denen die Preise im Schnitt bei etwa 1.450 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Lebenshaltungskosten liegen rund 9 Prozent unter dem EU-Durchschnitt, und ohne Visum dürfen Sie sich 90 Tage je 180-Tage-Zeitraum im Land aufhalten.
Der Markt ist allerdings kein Schnäppchenparadies mehr: In den letzten fünf Jahren sind die Preise um rund 50 Prozent gestiegen. Kalkulieren Sie auch die Kaufnebenkosten realistisch ein. Je nach Region kommen 8 bis 13 Prozent an Steuern und Gebühren auf den Kaufpreis hinzu, vor allem weil die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien regional zwischen 6 und 10 Prozent liegt, in einzelnen Regionen sogar darüber.
Ob Sie nach Spanien auswandern oder nur ein Ferienhaus suchen: Rechtlich steht Ihnen nichts im Weg, denn Ausländer dürfen ohne Einschränkungen kaufen. Sie benötigen eine NIE, die spanische Ausländeridentifikationsnummer, und sollten immer einen unabhängigen Anwalt beauftragen, da der Notar in Spanien die Immobilie nicht für Sie prüft. Dieser Leitfaden führt Sie mit geprüften Zahlen Schritt für Schritt durch den Kauf.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €5.900 | idealista price index, Madrid city (Jan 2026: EUR 5,861/m2, record high; ~EUR 5,984 by May 2026) |
| Preis pro m² (Küste) | €2.900 | idealista coastal data: Costa Blanca avg ~EUR 2,500/m2, Costa del Sol EUR 3,600-5,500/m2 (Marbella EUR 5,485); blended mid-range coastal figure |
| Preis pro m² (ländlich) | €1.450 | idealista: rural municipalities averaged EUR 1,459/m2 at end-2025 (urban areas EUR 2,906/m2) |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +50% | INE house price index (2015=100): ~128 in Q1 2021 to ~192 in Q1 2026 (+12.8% y/y in Q1 2026 per Eurostat) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 8-13% | |
| Bruttomietrendite | 6.5% | idealista: gross rental yield of housing in Spain, Q2 2026 (down from 7.2% a year earlier; Madrid ~4.5%, Barcelona ~4.8%) |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 91 | Eurostat price level index, actual individual consumption 2024: Spain 90.7 (EU-27 = 100; household final consumption 92.1) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €20.000 - €32.500
| Transfer tax | 6-10% | ITP on resales, set per region: 6% Madrid, 7% Andalusia, up to 10% Cantabria/Galicia (Catalonia progressive to 11%, Balearics top bracket 13%, Basque Country 4%); new builds pay 10% VAT + 0.5-1.5% AJD instead |
| Notary | 0.2-0.5% | Regulated notary tariff, typically EUR 600-1,200+ (about 0.2-0.5% at typical prices) |
| Registration | 0.1-0.25% | Land Registry (Registradores) fees, typically EUR 400-1,000+ (about 0.1-0.25%) |
| Legal | 1-1.5% | Typical independent lawyer fee for foreign buyers (commonly 1% + VAT, up to ~1.5%) |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | IBI: 0.4-1.1% of the cadastral value per year for urban property; each municipality sets its rate within this statutory band | Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004, art. 72) |
| Wealth tax | Yes: on Spanish net assets above EUR 700,000 (non-residents get no primary-residence allowance); regional rules vary (Madrid and Andalusia largely relieve it), but the state solidarity tax of 1.7-3.5% still applies on Spanish assets above EUR 3 million | Costaluz Lawyers, Spanish wealth tax for non-residents 2026 |
| Rental income tax | 19% | IRNR: 19% on net rental income for EU/EEA residents (expenses deductible); 24% on gross rent for non-EU/EEA residents |
| Capital gains | 19% | IRNR flat 19% on real-estate capital gains for all non-residents; the buyer must withhold 3% of the price on account (Modelo 211) |
| Inheritance | Due on Spanish property regardless of the heir's residence; since Supreme Court rulings of 2018, both EU and non-EU non-residents may apply the often far lower regional allowances and rates (e.g. near-zero for close family in Madrid or Andalusia) | Spanish Supreme Court 19 Feb 2018 (Osborne Clarke analysis) |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | No nationality restrictions on buying property; an NIE (foreigner identification number) is required to sign the deed |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Ja | Major Spanish banks (Sabadell, Bankinter, CaixaBank, BBVA, UCI) actively lend to non-residents |
| Übliche Dauer | 6-12 Wochen | Resale purchases typically complete in 6-8 weeks from accepted offer (3-4 weeks for simple cash deals, up to 12 with mortgage or paperwork issues); new builds take far longer |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: Spain ended its golden visa on 3 April 2025: Ley Organica 1/2025 (published 3 January 2025) repealed the investor-residency articles of Ley 14/2013, closing all routes including the EUR 500,000 real-estate option. Applications filed before the deadline keep their rights and renewals.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
NIE-Nummer beantragen
Die NIE (Numero de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Ausländeridentifikationsnummer, ohne die Sie die Kaufurkunde nicht unterschreiben können. Sie beantragen sie bei einer Polizeidienststelle in Spanien oder über ein spanisches Konsulat in Ihrem Heimatland. Kümmern Sie sich frühzeitig darum, denn die Wartezeiten für Termine schwanken stark.
- 2
Spanisches Bankkonto eröffnen
Ein spanisches Konto erleichtert den Kauf erheblich: Der Kaufpreis wird üblicherweise per Bankscheck oder Überweisung von einem spanischen Konto gezahlt, und Nebenkosten sowie kommunale Steuern werden per Lastschrift eingezogen. Die großen spanischen Banken sind an Kunden ohne Wohnsitz in Spanien gewöhnt. Wer eine Finanzierung braucht, sollte jetzt auch die Hypothekengespräche beginnen.
- 3
Angebot abgeben und Objekt reservieren
Nach Annahme Ihres Angebots ist es üblich, einen Reservierungsvertrag zu unterschreiben und eine kleine Anzahlung zu leisten, damit die Immobilie vom Markt genommen wird. Unterschreiben Sie nichts Verbindliches, bevor Ihr eigener Anwalt es geprüft hat. Die Reservierung fixiert den Preis und verschafft Ihrem Anwalt Zeit für die Prüfungen.
- 4
Due Diligence durch einen unabhängigen Anwalt
Beauftragen Sie einen Anwalt, der ausschließlich für Sie arbeitet, nicht einen, den Verkäufer oder Makler empfehlen. Er prüft den Grundbucheintrag, auf der Immobilie lastende Schulden, Baugenehmigungen und den planungsrechtlichen Status. Üblich sind für ausländische Käufer 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, das am besten investierte Geld des gesamten Kaufs.
- 5
Arras-Vertrag unterschreiben
Der contrato de arras ist der private Kaufvorvertrag, der beide Seiten bindet; bei der Unterzeichnung zahlen Sie eine Anzahlung. Nach den üblichen Bedingungen verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie zurücktreten, während der Verkäufer sie bei eigenem Rücktritt doppelt zurückzahlen muss. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von Ihrem Anwalt aufsetzen oder prüfen.
- 6
Notartermin und Eintragung ins Grundbuch
Beim Notar unterschreiben Sie die escritura, die öffentliche Kaufurkunde, zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel. Die Notargebühren sind reguliert und liegen typischerweise bei 600 bis 1.200 Euro und mehr, die Grundbuchgebühren bei 400 bis 1.000 Euro und mehr. Ein Bestandskauf ist in der Regel 6 bis 8 Wochen nach Annahme des Angebots abgeschlossen, mit Hypothek bis zu 12 Wochen.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Spanien Immobilien kaufen?
Ja, Ausländer dürfen in Spanien ohne Einschränkungen Immobilien kaufen, unabhängig davon, ob sie EU-Bürger sind oder nicht. Einzige formale Voraussetzung ist die NIE, die spanische Ausländeridentifikationsnummer, die Sie für die Unterzeichnung der Kaufurkunde benötigen. Eine im Januar 2025 angekündigte Steuer von bis zu 100 Prozent auf Käufe durch Nicht-EU-Bürger ohne Wohnsitz ist im Parlament stecken geblieben, wurde nie zur Abstimmung gebracht und ist Stand Juli 2026 kein Gesetz.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Spanien?
Rechnen Sie mit Kaufnebenkosten von insgesamt 8 bis 13 Prozent des Kaufpreises, bei einer Immobilie für 250.000 Euro also etwa 20.000 bis 32.500 Euro. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien, die jede Region selbst festlegt: 6 Prozent in Madrid, 7 Prozent in Andalusien, bis zu 10 Prozent in Kantabrien und Galicien, in Katalonien progressiv bis 11 Prozent und auf den Balearen in der Spitze 13 Prozent. Bei Neubauten fallen stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer plus 0,5 bis 1,5 Prozent Stempelsteuer an. Hinzu kommen Notargebühren von etwa 0,2 bis 0,5 Prozent, Grundbuchgebühren von 0,1 bis 0,25 Prozent und Anwaltskosten von 1 bis 1,5 Prozent.
Welche Steuern zahle ich jährlich als Eigentümer in Spanien?
Jeder Eigentümer zahlt die kommunale Grundsteuer IBI von 0,4 bis 1,1 Prozent des Katasterwerts pro Jahr für städtische Immobilien; jede Gemeinde legt ihren Satz innerhalb dieser Spanne fest. Nichtansässige können zusätzlich Vermögensteuer auf spanisches Nettovermögen über 700.000 Euro schulden, wobei die Regeln regional variieren und Madrid und Andalusien sie weitgehend erlassen; über 3 Millionen Euro greift unabhängig davon die staatliche Solidaritätsabgabe von 1,7 bis 3,5 Prozent. Beim späteren Verkauf zahlen Nichtansässige pauschal 19 Prozent auf den Gewinn, und der Käufer behält 3 Prozent des Kaufpreises als Vorauszahlung ein.
Bekomme ich als Nichtansässiger eine spanische Hypothek?
Ja, große spanische Banken wie Sabadell, Bankinter, CaixaBank und BBVA vergeben aktiv Hypotheken an Nichtansässige. Die Beleihung liegt für Nichtansässige typischerweise bei 60 bis 70 Prozent des Werts, wobei 70 Prozent starken Einkommens- und Bonitätsprofilen vorbehalten sind; planen Sie also mindestens 30 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten ein. Ansässige erhalten üblicherweise 70 bis 80 Prozent.
Wie lange dauert der Immobilienkauf in Spanien?
Ein Bestandskauf ist typischerweise 6 bis 8 Wochen nach Annahme des Angebots abgeschlossen. Einfache Barkäufe gelingen in 3 bis 4 Wochen, während sich der Prozess mit Hypothek oder bei Problemen mit Unterlagen auf rund 12 Wochen strecken kann. Neubauten dauern deutlich länger, weil Sie meist vom Plan kaufen und auf Bau und Genehmigungen warten.
Gibt es das Golden Visa in Spanien noch?
Nein, Spanien hat sein Golden Visa zum 3. April 2025 abgeschafft. Das Gesetz Ley Organica 1/2025 hob die Investoren-Aufenthaltsartikel des Gesetzes von 2013 auf und schloss damit alle Wege, einschließlich der Immobilienoption ab 500.000 Euro; vor dem Stichtag gestellte Anträge behalten ihre Rechte und Verlängerungen. Ein Immobilienkauf verschafft also kein Aufenthaltsrecht mehr, und Nicht-EU-Bürger dürfen ohne anderen Aufenthaltstitel nur 90 Tage je 180-Tage-Zeitraum visumfrei bleiben.
Darf ich meine spanische Immobilie an Touristen vermieten?
Nur mit den richtigen Genehmigungen: Ferienvermietung erfordert eine regionale Lizenz und seit dem 1. Juli 2025 zusätzlich eine nationale Registrierungsnummer (NRA) über das zentrale digitale Vermietungsregister. Plattformen dürfen nur registrierte Objekte listen, mehrere Regionen und Städte beschränken neue Lizenzen oder vergeben keine mehr, und Barcelona will alle Touristenwohnungen bis Ende 2028 auslaufen lassen. Mieteinnahmen werden bei EU- und EWR-Ansässigen mit 19 Prozent auf den Nettoertrag besteuert, Nicht-EU-Ansässige zahlen 24 Prozent auf die Bruttomiete ohne Abzüge.