🇲🇪
Montenegro
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€2.153
Preis pro m² (Hauptstadt)
4-8%
Kaufnebenkosten gesamt
5.6%
Bruttomietrendite
+135%
Preisentwicklung 5 Jahre
Wer sich für Immobilien in Montenegro interessiert, trifft auf einen der ungewöhnlichsten Märkte Europas. Das Land gehört nicht zur EU, nutzt aber den Euro als offizielles Zahlungsmittel: Sie kaufen, zahlen Steuern und vereinnahmen Mieten in Euro, ganz ohne Wechselkursrisiko. Zugleich ist Montenegro offizieller EU-Beitrittskandidat, was die rechtliche und wirtschaftliche Entwicklung des Landes stark prägt.
Der Markt hat sich rasant entwickelt. Die durchschnittlichen Neubaupreise stiegen in fünf Jahren um rund 135%, von 940 EUR/m2 Anfang 2020 auf 2.228 EUR/m2 Ende 2025. Neubauten kosten in Podgorica im Schnitt etwa 2.153 EUR/m2, an der Küste rund 2.458 EUR/m2 und im günstigeren Norden etwa 1.578 EUR/m2; Bestandsobjekte in Toplagen von Budva und Kotor liegen deutlich darüber.
Der Immobilienkauf öffnet zudem die Tür zu einem Aufenthaltstitel: Eigentum berechtigt zu einer verlängerbaren einjährigen befristeten Aufenthaltserlaubnis. Seit dem 17. Januar 2026 benötigen Käufer von außerhalb der EU/des EWR dafür einen steuerlich festgestellten Immobilienwert von mindestens 150.000 EUR; EU-, EWR- und Schweizer Bürger sind von dieser Schwelle befreit.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €2.153 | MONSTAT new-dwelling prices, Podgorica, Q3 2025 |
| Preis pro m² (Küste) | €2.458 | MONSTAT new-dwelling prices, coastal region, Q3 2025 (prime Budva/Kotor resale trades higher, ca. 3,200-4,800 EUR/m2) |
| Preis pro m² (ländlich) | €1.578 | MONSTAT new-dwelling prices, northern region, Q3 2025 (best official proxy for inland/rural; rural resale stock is often cheaper) |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +135% | MONSTAT new-dwelling average: 940 EUR/m2 (Q1 2020) to 2,228 EUR/m2 (Q3 2025); Global Property Guide confirms prices more than doubled since 2020 |
| Kaufnebenkosten gesamt | 4-8% | |
| Bruttomietrendite | 5.6% | Global Property Guide national average (Q2 2025: 5.62%, Q4 2025: 5.59%); Podgorica ca. 6.4%, Budva ca. 5.9%, Tivat ca. 4.6% |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 63 | Eurostat-OECD PPP programme via MONSTAT: comparative price level of consumer goods and services 2024, EU-27 = 100 (Montenegro participates in the Eurostat PPP exercise as a candidate country) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €10.000 - €20.000
| Transfer tax | 3-6% | Progressive real estate transfer tax since 1 Jan 2024: 3% up to 150,000 EUR; 4,500 EUR + 5% on 150,001-500,000; 22,000 EUR + 6% above 500,000. New builds pay 21% VAT instead (in the price) |
| Notary | 0.3-0.7% | Statutory notary tariff, value-based and capped at 5,000 EUR (e.g. ca. 580 EUR incl. VAT on a 100,000 EUR purchase) |
| Registration | 0.1-0.2% | Cadastre registration is a flat administrative fee of roughly 100-200 EUR, filed by the notary |
| Legal | 0.5-1.5% | Typical lawyer quotes 1,200-2,000 EUR for a clean purchase (title check, contract, registration); optional but recommended |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | 0.25-1% of market value per year, set by each municipality; surcharges possible for secondary residences and undeveloped building land | Law on Immovable Property Tax (municipal levy) |
| Wealth tax | - | Montenegro levies no net wealth tax |
| Rental income tax | 15% | Flat 15% on rental income; deemed expense deductions of 30% (standard) up to 50-70% for registered tourist rentals |
| Capital gains | 15% | Flat 15% on capital gains; exemption for the seller's principal residence and transfers between spouses, parents and children |
| Inheritance | 3% flat inheritance and gift tax; spouse, children and parents are exempt. Applies equally to non-residents, who have the same inheritance rights as citizens | Montenegro inheritance and gift tax law |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | Foreign natural and legal persons buy apartments, houses and construction land under the same conditions as citizens; no quota system |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Eingeschränkt | Only a few banks (Erste, CKB, Lovcen) lend to non-residents, mostly on new builds from larger developers; terms 7-10 years, rates ca. 5.5-7%. Most foreign buyers pay cash |
| Übliche Dauer | 4-8 Wochen | Notary-led purchase, typically 4-8 weeks from accepted offer to registered ownership; cadastre registration is the slowest step |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: No citizenship by investment (that program closed 31 December 2022). Property ownership grants a renewable 1-year temporary residence permit; since 17 January 2026 non-EU/EEA buyers need a tax-assessed property value of at least 150,000 EUR (EU/EEA/Swiss nationals and pre-2026 owners are exempt from the threshold).
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Due Diligence mit Anwalt im Kataster
Bevor Sie etwas unterschreiben, prüft ein örtlicher Anwalt die Immobilie im Immobilienkataster: Wer ist eingetragener Eigentümer, ist der Titel lastenfrei, bestehen Hypotheken oder andere Belastungen? Ein Anwalt ist optional, aber dringend zu empfehlen; für einen unproblematischen Kauf inklusive Titelprüfung, Vertrag und Registrierung werden üblicherweise 1.200 bis 2.000 EUR veranschlagt.
- 2
Vorvertrag
Käufer und Verkäufer schließen in der Regel einen Vorvertrag, der Preis, Bedingungen und Zeitplan bis zum Abschluss festlegt. Üblicherweise wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung geleistet. Der Vorvertrag gibt Ihrem Anwalt Zeit für die restlichen Prüfungen, und beide Seiten können die Unterlagen für den Notar vorbereiten.
- 3
Notarieller Kaufvertrag
Der endgültige Kaufvertrag muss vor einem Notar unterzeichnet werden, der Identitäten, Eigentum und die Rechtmäßigkeit des Geschäfts prüft. Die gesetzliche Notargebühr richtet sich nach dem Wert, liegt bei etwa 0,3 bis 0,7% des Kaufpreises und ist bei 5.000 EUR gedeckelt: Bei einem Kauf über 100.000 EUR sind es rund 580 EUR inklusive Mehrwertsteuer.
- 4
Grunderwerbsteuer zahlen
Beim Kauf von Bestandsimmobilien fällt seit dem 1. Januar 2024 eine progressive Grunderwerbsteuer an: 3% bis 150.000 EUR, dann 4.500 EUR plus 5% auf den Teil zwischen 150.001 und 500.000 EUR, und 22.000 EUR plus 6% oberhalb von 500.000 EUR. Neubauten sind anders geregelt: Sie unterliegen 21% Mehrwertsteuer, die bereits im Preis enthalten ist, sodass keine Grunderwerbsteuer anfällt.
- 5
Eintragung im Kataster
Der Notar reicht den Vertrag beim Kataster ein, das Sie als neuen Eigentümer einträgt. Die Eintragung selbst kostet eine pauschale Verwaltungsgebühr von etwa 100 bis 200 EUR. Dies ist der langsamste Schritt des Verfahrens; der gesamte Kauf dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen vom angenommenen Angebot bis zum eingetragenen Eigentum.
- 6
Optional: Aufenthaltserlaubnis beantragen
Sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind, können Sie auf Grundlage des Immobilieneigentums eine verlängerbare einjährige befristete Aufenthaltserlaubnis beantragen. Seit dem 17. Januar 2026 benötigen Staatsangehörige von außerhalb der EU/des EWR einen steuerlich festgestellten Immobilienwert von mindestens 150.000 EUR; EU-, EWR- und Schweizer Bürger sowie Eigentümer, die vor 2026 gekauft haben, sind von der Schwelle befreit.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?
Ja, Ausländer können Wohnungen, Häuser und Bauland frei und zu denselben Bedingungen wie montenegrinische Staatsbürger erwerben, ohne Quotensystem. Ausländische Privatpersonen dürfen jedoch kein Agrarland, keine Wälder und keine Immobilien im Umkreis von 1 km zur Staatsgrenze oder auf Inseln besitzen; einzige Ausnahme sind bis zu 5.000 m2 Land, wenn ein Wohngebäude dazugehört. Der übliche Ausweg bei beschränktem Land: Eine montenegrinische Gesellschaft (SPV) im Eigentum des Ausländers kann ohne Beschränkung kaufen.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Montenegro?
Rechnen Sie mit etwa 4 bis 8% zusätzlich zum Kaufpreis. Größter Posten bei Bestandsimmobilien ist die progressive Grunderwerbsteuer von 3 bis 6%; Neubauten unterliegen stattdessen 21% Mehrwertsteuer, die bereits im Preis enthalten ist. Hinzu kommen der Notar mit etwa 0,3 bis 0,7% (gedeckelt bei 5.000 EUR), die Katastergebühr von rund 100 bis 200 EUR und ein Anwalt mit üblicherweise 1.200 bis 2.000 EUR.
Welche laufenden Steuern zahle ich als Eigentümer?
Die jährliche kommunale Grundsteuer beträgt 0,25 bis 1% des Marktwerts pro Jahr, festgelegt von jeder Gemeinde, mit möglichen Zuschlägen für Zweitwohnsitze und unbebautes Bauland. Eine Vermögensteuer erhebt Montenegro nicht. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden jeweils pauschal mit 15% besteuert; die Erbschaft- und Schenkungsteuer beträgt pauschal 3%, wobei Ehepartner, Kinder und Eltern befreit sind.
Bekomme ich als Nichtansässiger eine Hypothek in Montenegro?
Möglich, aber eingeschränkt; die meisten ausländischen Käufer zahlen bar. Nur wenige Banken (Erste, CKB, Lovcen) vergeben Kredite an Nichtansässige, meist für Neubauten größerer Projektentwickler, mit Laufzeiten von 7 bis 10 Jahren und Zinsen von etwa 5,5 bis 7%. Der realistische Beleihungsauslauf für Nichtansässige liegt bei 30 bis 50%, gegenüber 70 bis 80% für Ansässige; manche Banken gehen bei erstklassigen Neubauten bis 60 bis 70%.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Montenegro?
In der Regel 4 bis 8 Wochen vom angenommenen Angebot bis zum eingetragenen Eigentum. Der Kauf läuft über einen Notar; die abschließende Eintragung im Kataster ist üblicherweise der langsamste Schritt.
Erhalte ich durch den Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht in Montenegro?
Ja, Immobilieneigentum berechtigt zu einer verlängerbaren einjährigen befristeten Aufenthaltserlaubnis, und dieser Weg ist aktiv. Seit dem 17. Januar 2026 benötigen Käufer von außerhalb der EU/des EWR einen steuerlich festgestellten Immobilienwert von mindestens 150.000 EUR; EU-, EWR- und Schweizer Bürger sowie Eigentümer von vor 2026 sind von der Schwelle befreit. Eine Staatsbürgerschaft durch Investition gibt es nicht mehr: Dieses Programm wurde zum 31. Dezember 2022 geschlossen. Ohne Aufenthaltstitel können Sie sich 90 Tage visumfrei im Land aufhalten.
Darf ich meine Immobilie in Montenegro an Touristen vermieten?
Ja, Kurzzeitvermietung ist für Ausländer erlaubt, aber reguliert. Sie müssen die Immobilie bei der Gemeinde registrieren, ein Kategorisierungszertifikat einholen, jeden Gast innerhalb von 24 Stunden über das staatliche Portal anmelden und eine Kurtaxe von etwa 1 EUR pro Erwachsenem und Nacht einziehen (die Sätze variieren je nach Gemeinde); bei nicht angemeldeten Gästen drohen Geldbußen von 500 bis 2.000 EUR. Mieteinnahmen werden pauschal mit 15% besteuert, mit pauschalen Kostenabzügen von standardmäßig 30% und bis zu 50 bis 70% für registrierte touristische Vermietungen. Die durchschnittliche Bruttorendite liegt landesweit bei rund 5,6%.