🇲🇹
Malta
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€5.000
Preis pro m² (Hauptstadt)
6-9%
Kaufnebenkosten gesamt
3.9%
Bruttomietrendite
+38%
Preisentwicklung 5 Jahre
Immobilien Malta: Der Inselstaat gehört zu den zugänglichsten Märkten im Mittelmeerraum. Der gesamte Kaufprozess läuft auf Englisch, und Malta erhebt keinerlei jährliche Grundsteuer. Nach dem Kauf fallen keine wiederkehrenden Abgaben an, lediglich auf einigen älteren Titeln kann ein Erbpachtzins (cens) lasten. Sanierte Wohnungen in Valletta und Sliema kosten im Schnitt rund 5.000 EUR pro m2, auf Gozo und in Dörfern im Landesinneren liegen die Preise näher bei 2.000 EUR pro m2.
Die wichtigste Formalität für Ausländer ist das AIP-Genehmigungssystem. Außerhalb der Special Designated Areas wie Portomaso, Tigne Point und Fort Chambray benötigen Nichtansässige eine AIP-Genehmigung: Sie kostet 233 EUR und wird in etwa 35 Tagen erteilt. EU-Bürger sind beim Kauf eines Hauptwohnsitzes oder nach 5 Jahren ununterbrochenen Aufenthalts befreit. Die gesamten Kaufnebenkosten betragen 6-9%, davon 5% Stempelsteuer.
Wer eine Aufenthaltsperspektive sucht, findet mit dem MPRP ein aktives Daueraufenthaltsprogramm: Eine qualifizierende Immobilie ab 375.000 EUR erfüllt die Anforderung. Damit zählt Malta zu den wenigen EU-Programmen, bei denen Immobilien noch qualifizieren.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €5.000 | Market data, renovated apartments Valletta/Sliema (EUR 4,500-6,000+ per m2) |
| Preis pro m² (Küste) | €3.300 | National median asking price, ~EUR 3,270-3,300 per m2 (almost all of urban Malta is coastal) |
| Preis pro m² (ländlich) | €2.000 | Gozo and inland villages, EUR 1,500-2,500 per m2 |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +38% | Eurostat house price index for Malta (NSO RPPI): 130.82 in Q1 2021 to 180.81 in Q1 2026 (2015=100) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 6-9% | |
| Bruttomietrendite | 3.9% | Global Property Guide: average gross yield 3.92% in Q1 2026 (Gozo apartments 3.74%) |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 92 | Eurostat price level index, household final consumption expenditure, Malta 91.6 (EU-27 = 100, 2024) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €15.000 - €22.500
| Transfer tax | 5-5% | Stamp duty 5% on the higher of price or market value (first-time buyers exempt on first EUR 200,000 since 28 Oct 2025) |
| Notary | 1-2.5% | Notarial fee under the Ch. 55 tariff (Notarial Profession and Notarial Archives Act): about 1% on average, agency guides quote 1.5-2.5% incl. searches; paid 33% at the konvenju and 67% at the final deed |
| Registration | 0.1-0.3% | Land Registry fee scale (EUR 13.98 base + EUR 9.32 per EUR 23,294 tranche above EUR 93,175, i.e. a few hundred EUR) plus searches; AIP permit fee EUR 233 where required |
| Legal | 0-1% | The notary, a public official appointed by the buyer, performs the conveyancing; a separate lawyer is optional |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | None. Malta levies no annual property tax or council rates; only possible ground rent (cens) on some older titles | CSB Group / Commissioner for Tax and Customs: all property taxes are transaction-based |
| Wealth tax | - | No net wealth/worth taxes in Malta (PwC Tax Summaries) |
| Rental income tax | 15% | Optional flat final tax of 15% on gross rental income (TA24); alternative: progressive rates on net income |
| Capital gains | 8% | Property transfer tax: 8% final withholding on the transfer value, paid by the seller (10% if acquired before 2004; reduced rates in specific cases). Buyers pay stamp duty instead |
| Inheritance | No inheritance or estate tax, but 5% stamp duty is due on Maltese immovable property transmitted causa mortis | PwC Tax Summaries Malta, Duty on Documents and Transfers |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | special-permit | AIP permit (Immovable Property Acquisition by Non-Residents Act, Cap. 246) needed outside Special Designated Areas; EU citizens exempt for a primary residence or after 5 years continuous residence |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Ja | HSBC Malta, Bank of Valletta and APS lend to non-residents, with stricter income checks and lower LTV |
| Übliche Dauer | 12-26 Wochen | Promise of sale (konvenju) is typically valid 3-6 months to the final deed (registered within 21 days of signing); the AIP permit for non-EU buyers takes ~35 days and is processed within that window |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: MPRP (permanent residence): buy a qualifying property from EUR 375,000 (or rent from EUR 14,000/yr) plus EUR 50,000 admin fee, EUR 30,000 contribution (EUR 60,000 if renting) and EUR 2,000 donation; rules per 1 Jan 2025. Citizenship-by-investment was ruled contrary to EU law by the ECJ on 29 April 2025 and repealed; the replacement citizenship-by-merit route has no investment option.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Notar beauftragen
In Malta wickelt der Notar die gesamte Eigentumsübertragung ab, seine Beauftragung ist daher Ihr erster Schritt. Das übliche Notarhonorar beträgt 1-2,5% des Kaufpreises einschließlich der Registerrecherchen. Ein zusätzlicher Anwalt ist optional und kostet in der Regel 0-1%.
- 2
Kaufversprechen (konvenju) unterzeichnen
Das konvenju ist ein bindender Vorvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Es ist üblicherweise 3 bis 6 Monate bis zur finalen Urkunde gültig und gibt damit den Zeitrahmen des Kaufs vor. Bedingungen wie Finanzierung oder Genehmigungen werden darin festgehalten.
- 3
AIP-Genehmigung beantragen, falls erforderlich
Nichtansässige, die außerhalb einer Special Designated Area kaufen, beantragen eine AIP-Genehmigung. Sie kostet 233 EUR und wird in etwa 35 Tagen erteilt. Es gelten Mindestwerte: 143.410 EUR für Wohnungen und 247.701 EUR für sonstige Immobilien. EU-Bürger sind für einen Hauptwohnsitz oder nach 5 Jahren Aufenthalt befreit.
- 4
Due Diligence und Registerprüfungen
Ihr Notar prüft den Eigentumstitel des Verkäufers, kontrolliert Hypotheken und Belastungen und bestätigt den baurechtlichen Status über amtliche Recherchen. Die Gebühren für Grundbuch und Recherchen betragen etwa 0,1-0,3% des Preises, in der Praxis pauschal einige hundert Euro.
- 5
Finale Kaufurkunde unterzeichnen
Die Kaufurkunde wird vor dem Notar unterzeichnet, der Restbetrag gezahlt und das Eigentum übertragen. Zu diesem Zeitpunkt wird die Stempelsteuer von 5% auf den höheren Wert von Kaufpreis oder Marktwert fällig. Ersterwerber sind seit dem 28. Oktober 2025 auf den ersten 200.000 EUR befreit.
- 6
Registrierung
Nach der Urkunde trägt der Notar die Übertragung im Grundbuch ein und schließt damit den rechtlichen Prozess ab. Vom konvenju bis zum registrierten Eigentum dauert ein typischer Kauf insgesamt 12-26 Wochen; die AIP-Genehmigung für Nicht-EU-Käufer dauert etwa 35 Tage und wird innerhalb der Laufzeit des konvenju bearbeitet, verlängert die Gesamtdauer also nicht.
Häufige Fragen
Können Ausländer in Malta Immobilien kaufen?
Ja, Ausländer können in Malta kaufen, Nichtansässige benötigen außerhalb der Special Designated Areas jedoch meist eine AIP-Genehmigung. Diese kostet 233 EUR, wird in etwa 35 Tagen erteilt und setzt Mindestwerte voraus: 143.410 EUR für Wohnungen, 247.701 EUR für sonstige Immobilien. Sie gilt für nur eine Immobilie zur Eigennutzung, Vermietung ist grundsätzlich ausgeschlossen. EU-Bürger sind für einen Hauptwohnsitz oder nach 5 Jahren ununterbrochenen Aufenthalts befreit; in Special Designated Areas wie Portomaso, Tigne Point und Fort Chambray gelten keinerlei Beschränkungen.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Malta?
Rechnen Sie mit 6-9% zusätzlich zum Kaufpreis. Größter Posten ist die Stempelsteuer von 5% auf den höheren Wert von Preis oder Marktwert; Ersterwerber sind seit dem 28. Oktober 2025 auf den ersten 200.000 EUR befreit. Das Notarhonorar beträgt üblicherweise 1-2,5% inklusive Recherchen, Grundbuch- und Recherchegebühren machen etwa 0,1-0,3% aus, ein optionaler Anwalt 0-1%. Die Maklerprovision zahlt in Malta üblicherweise der Verkäufer.
Gibt es in Malta eine jährliche Grundsteuer?
Nein, Malta erhebt keine jährliche Grundsteuer und keine kommunalen Abgaben. Die einzige mögliche wiederkehrende Last ist ein Erbpachtzins (cens) auf einigen älteren Titeln. Die gesamte Immobilienbesteuerung ist transaktionsbasiert: Käufer zahlen 5% Stempelsteuer, Verkäufer eine finale Übertragungssteuer von 8% auf den Übertragungswert (10% bei Erwerb vor 2004). Eine Vermögenssteuer gibt es ebenfalls nicht.
Bekomme ich als Nichtansässiger eine Hypothek in Malta?
Ja, maltesische Banken wie HSBC Malta, Bank of Valletta und APS vergeben Kredite an Nichtansässige. Rechnen Sie mit strengeren Einkommensprüfungen und einer niedrigeren Beleihungsgrenze: Für Nichtansässige liegt sie typischerweise bei 60-70%, das Buy-to-let-Produkt von HSBC Malta bei 65%, während Ansässige bis zu 90% erhalten. Planen Sie Ihr Eigenkapital entsprechend, bevor Sie das konvenju unterzeichnen.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Malta?
Ein typischer Kauf dauert insgesamt 12-26 Wochen. Das Kaufversprechen (konvenju) ist üblicherweise 3 bis 6 Monate bis zur finalen Urkunde gültig und bestimmt damit den Zeitplan. Nicht-EU-Käufer, die eine AIP-Genehmigung benötigen, müssen keine zusätzliche Zeit einplanen: Die Genehmigung dauert etwa 35 Tage und wird innerhalb der Laufzeit des konvenju bearbeitet.
Hat Malta noch ein Golden-Visa-Programm?
Ja, für den Aufenthalt: Das Daueraufenthaltsprogramm MPRP ist aktiv. Es verlangt den Kauf einer qualifizierenden Immobilie ab 375.000 EUR oder eine Miete ab 14.000 EUR pro Jahr, zuzüglich 50.000 EUR Verwaltungsgebühr, 30.000 EUR Staatsbeitrag (60.000 EUR bei Miete) und 2.000 EUR Spende, nach den seit dem 1. Januar 2025 geltenden Regeln. Die Staatsbürgerschaft gegen Investition existiert nicht mehr: Der EuGH erklärte sie am 29. April 2025 für EU-rechtswidrig, das Programm wurde aufgehoben, und der Nachfolgeweg über Verdienste kennt keine Investitionsoption.
Darf ich meine maltesische Immobilie an Touristen vermieten?
Nur mit Lizenz: Für alle Kurzzeitvermietungen ist eine Lizenz der MTA (Malta Tourism Authority) verpflichtend. Der konsolidierte Rahmen von April 2026 verschärft die Standards, Plattformen müssen ab Mai 2026 Lizenznummern prüfen und Aktivitäten melden, und unlizenzierte Anbieter riskieren die Entfernung und eine dreijährige Sperre. Beachten Sie, dass mit AIP-Genehmigung erworbene Immobilien grundsätzlich nicht vermietet werden dürfen. Steuerlich können Sie eine finale Pauschalsteuer von 15% auf die Bruttomieteinnahmen wählen; die durchschnittliche Bruttorendite liegt bei rund 3,9%.