🇬🇷
Griechenland
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€3.200
Preis pro m² (Hauptstadt)
5.5-8%
Kaufnebenkosten gesamt
4.4%
Bruttomietrendite
+62%
Preisentwicklung 5 Jahre
Immobilien in Griechenland gehören derzeit zu den dynamischsten in Europa. Der Apartmentpreisindex der griechischen Zentralbank ist in fünf Jahren um 62% gestiegen, getragen von Athen, Thessaloniki und den Inseln. In Athen zahlen Sie im Schnitt rund 3.200 Euro pro Quadratmeter, auf den Inseln etwa 2.650 Euro, während ländliche Regionen auf dem Festland noch bei rund 1.200 Euro liegen.
Ein grosser Vorteil beim Kauf: Die Grunderwerbsteuer beträgt nur 3,09% und zählt damit zu den niedrigsten in Europa. Mit Notar, Registereintragung und Anwalt kommen Sie auf Gesamtkaufnebenkosten von typischerweise 5,5% bis 8%. Eine Vermögensteuer gibt es nicht, und die Kapitalertragsteuer für private Verkäufer ist bis Ende 2026 ausgesetzt.
Auch das Golden-Visa-Programm läuft weiter, seit September 2024 mit gestaffelten Schwellen: 800.000 Euro in den Top-Lagen, 400.000 Euro im Rest des Landes und 250.000 Euro nur noch für Umwandlungen und Restaurierungen. Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch Ablauf, Kosten und Regeln.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €3.200 | Spitogatos asking-price data / Bank of Greece index (Athens average; centre ~€2,800, Kolonaki/Riviera €5,000+) |
| Preis pro m² (Küste) | €2.650 | Greek islands average (Cyclades ~€3,900/m2, Crete ~€2,100-2,450/m2; prime Mykonos/Santorini €9,000+) |
| Preis pro m² (ländlich) | €1.200 | Indomio (Spitogatos group) regional data, June 2026: inland prefectures Arta €906/m2, Ilia €1,020, Arcadia €1,448; Epirus region avg €1,703 incl. coast; cheapest mainland prefectures ~€585-900 (Kastoria €585, Spitogatos SPI Q2 2026) |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +62% | Bank of Greece apartment price index, compounded annual changes 2021-2025 (+7.6%, +11.9%, +13.8%, +9.1%, +8.1%; Q1 2026 +5.7% y/y) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 5.5-8% | |
| Bruttomietrendite | 4.4% | Global Property Guide, national average gross residential yield May 2026 (4.38%; Athens ~5.5%) |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 86 | Eurostat price level index, household final consumption expenditure, EU-27 = 100 (Greece 86.0 in 2024) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €13.750 - €20.000
| Transfer tax | 3.09-3.09% | FMA transfer tax 3% plus municipal surcharge = 3.09% (AADE); applies to resales and to new builds while the VAT suspension runs |
| Notary | 0.8-1.6% | Notary fee incl. stamps and copies, sliding scale on contract value |
| Registration | 0.5-0.8% | Land Registry / Hellenic Cadastre: ~0.5% proportional fee plus fixed fees per entry |
| Legal | 1-2% | Customary independent lawyer fee (not mandatory by law but strongly advised for due diligence) |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | ENFIA: main tax of €2-16.20 per m2 depending on zone value, adjusted for age/floor/frontage, plus supplementary tax where total objective value exceeds €500,000; typically ~0.1-0.35% of market value per year | AADE (ENFIA, Law 4223/2013) |
| Wealth tax | - | Greece levies no net wealth tax; ENFIA is the only recurring property tax |
| Rental income tax | 15% | Progressive: 15% up to €12,000, new 25% middle bracket from 1-1-2026, 35% to €35,000, 45% above; 5% flat expense deduction; same rates for non-residents |
| Capital gains | 0% | 15% CGT for individuals is suspended through 31-12-2026 (suspension renewed annually since 2015); frequent sales can be retaxed as business income |
| Inheritance | Same rates for residents and non-residents: close family (Category A) is exempt up to €150,000 per heir, then 1-10% on the objective value; distant or unrelated heirs pay up to 40% | Greek inheritance tax code (Law 2961/2001) |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | No general restrictions; Greek tax number (AFM) required; EU and non-EU buyers treated equally outside border areas |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Eingeschränkt | A few Greek banks (e.g. Eurobank) run non-resident programmes; documentation-heavy, rates ~4-5.5% |
| Übliche Dauer | 8-12 Wochen | From accepted offer to registered deed incl. AFM, due diligence, tax clearances and notarial completion; land-registry backlogs can extend this |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: Tiered since 1-9-2024: €800,000 in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini and islands with over 3,100 inhabitants; €400,000 elsewhere (single property of at least 120 m2 in both tiers); €250,000 only for commercial-to-residential conversions or listed-building restorations.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Griechische Steuernummer (AFM) beantragen
Ohne AFM, die griechische Steuernummer, können Sie keine Immobilie erwerben. Sie erhalten sie beim örtlichen Finanzamt (DOY) oder lassen sie per Vollmacht durch Ihren Anwalt beantragen. Die AFM brauchen sowohl EU- als auch Nicht-EU-Käufer, später auch für Strom- und Wasserverträge.
- 2
Griechisches Bankkonto eröffnen
Ein griechisches Bankkonto erleichtert den Kauf erheblich. Darüber weisen Sie die Herkunft der Mittel nach, zahlen die Anzahlung und begleichen Steuern und Gebühren. Banken verlangen AFM, Reisepass und Einkommensnachweise, bereiten Sie die Unterlagen also frühzeitig vor.
- 3
Anwalt mit der Due Diligence beauftragen
Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen; üblich sind 1% bis 2% des Kaufpreises. Er prüft den Titel im Grundbuch, kontrolliert, ob Hypotheken, Lasten oder Bauverstöße bestehen, und bestätigt, dass der Verkäufer die Immobilie rechtmäßig übertragen kann.
- 4
Vorvertrag unterzeichnen
Fällt die Prüfung positiv aus, unterzeichnen Käufer und Verkäufer in der Regel einen Vorvertrag, der Preis und Zeitplan festlegt; der Käufer leistet eine Anzahlung. Die Immobilie ist damit reserviert, während der Notar die endgültige Urkunde vorbereitet und die steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen eingeholt werden.
- 5
Kaufvertrag beim Notar abschließen
Die endgültige Kaufurkunde wird vor einem griechischen Notar unterzeichnet; dessen Gebühr liegt gestaffelt bei 0,8% bis 1,6% des Vertragswerts. Die Grunderwerbsteuer von 3,09% müssen Sie vor der Unterzeichnung an das Finanzamt zahlen. Bei der Beurkundung wird der Restbetrag fällig und das Eigentum geht förmlich über.
- 6
Eintragung im Kataster
Ihr Anwalt reicht die Urkunde beim Grundbuchamt bzw. beim griechischen Kataster ein; dafür fallen etwa 0,5% bis 0,8% plus feste Gebühren an. Erst die Eintragung macht Sie zum rechtlichen Eigentümer. Insgesamt dauert der Kauf vom angenommenen Angebot bis zur eingetragenen Urkunde typischerweise 8 bis 12 Wochen.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?
Ja, Ausländer können in Griechenland frei kaufen; EU- und Nicht-EU-Bürger werden im größten Teil des Landes gleich behandelt. Einzige Ausnahme: Nicht-EU-Käufer benötigen für Immobilien in ausgewiesenen Grenzgebieten eine vorherige Genehmigung eines Ausschusses des Verteidigungsministeriums. Dazu zählen Evros, Teile Nordgriechenlands, die ostägäischen Inseln und der Dodekanes einschließlich Rhodos. Eine griechische Steuernummer (AFM) brauchen Sie in jedem Fall.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Griechenland?
Rechnen Sie mit insgesamt etwa 5,5% bis 8% zusätzlich zum Kaufpreis. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer von 3,09%, Notargebühren von 0,8% bis 1,6%, Registergebühren von rund 0,5% bis 0,8% und ein übliches Anwaltshonorar von 1% bis 2%. Die niedrige Grunderwerbsteuer macht Griechenland im Vergleich zu vielen Nachbarmärkten günstig.
Welche jährlichen Steuern zahle ich auf griechische Immobilien?
Die wichtigste jährliche Steuer ist ENFIA: 2 bis 16,20 Euro pro Quadratmeter, abhängig vom Zonenwert und angepasst an Faktoren wie Alter und Etage. Übersteigt der objektive Gesamtwert 500.000 Euro, kommt eine Zusatzsteuer hinzu. In der Praxis entspricht ENFIA meist etwa 0,1% bis 0,35% des Marktwerts pro Jahr; eine gesonderte Vermögensteuer erhebt Griechenland nicht.
Bekomme ich als Nicht-Resident eine Hypothek in Griechenland?
Ja, aber die Auswahl ist begrenzt. Nur wenige griechische Banken bieten Programme für Nicht-Residenten an, der Dokumentationsaufwand ist hoch und die Zinsen liegen bei etwa 4% bis 5,5%. Die maximale Beleihung beträgt üblicherweise 60% bis 65% des Werts, für Nicht-EU-Bürger oft 50% bis 65%. Planen Sie daher einen erheblichen Eigenkapitalanteil ein.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Griechenland?
Typischerweise 8 bis 12 Wochen vom angenommenen Angebot bis zur eingetragenen Urkunde. In diesem Zeitraum liegen die AFM-Beantragung, die Due Diligence des Anwalts, die steuerlichen Bescheinigungen, die notarielle Beurkundung und die Katastereintragung. Rückstände einzelner Grundbuchämter können die Frist verlängern.
Gibt es das griechische Golden Visa noch?
Ja, das Programm ist aktiv, seit dem 1. September 2024 mit gestaffelten Schwellen. Sie benötigen 800.000 Euro in Attika, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern oder 400.000 Euro im übrigen Land, jeweils für eine einzelne Immobilie von mindestens 120 Quadratmetern. Die Schwelle von 250.000 Euro gilt nur noch für Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnraum und für Restaurierungen denkmalgeschützter Gebäude. Ohne Visum dürfen sich Nicht-EU-Bürger 90 Tage visumfrei aufhalten.
Darf ich meine griechische Immobilie an Touristen vermieten?
Ja, aber für Kurzzeitvermietung ist die Registrierung im nationalen Register mit AMA-Nummer Pflicht, und in den Athener Zentrumsbezirken 1 bis 3 sind Neuregistrierungen bis zum 31. Dezember 2026 gesperrt; Thessaloniki folgt ab März 2026. Ab 2026 gelten strengere Sicherheits- und Qualitätsstandards mit Bußgeldern ab 20.000 Euro. Landesweit liegt die Bruttomietrendite im Schnitt bei etwa 4,4%; Mieteinnahmen werden progressiv ab 15% bis 12.000 Euro besteuert.