🇫🇷
Frankreich
Jede Zahl trägt ihre Quelle und das Prüfdatum.
€9.661
Preis pro m² (Hauptstadt)
7-8.5%
Kaufnebenkosten gesamt
4.8%
Bruttomietrendite
+4%
Preisentwicklung 5 Jahre
Wer ein Haus in Frankreich kaufen möchte, findet einen der stabilsten Wohnungsmärkte Europas vor. Die Preise sind in den vergangenen fünf Jahren nur um rund 4% gestiegen: Auf den Boom von 2021 und 2022 folgte eine Korrektur, seither bewegt sich der Markt weitgehend seitwärts. Regional sind die Unterschiede enorm: In Paris kostet der Quadratmeter im Schnitt rund 9.661 Euro, in Nizza an der Cote d'Azur etwa 5.290 Euro, in ländlichen Gemeinden dagegen nur rund 1.400 Euro.
Für Immobilien in Frankreich gelten keinerlei Beschränkungen für ausländische Käufer. Der gesamte Kauf läuft über einen Notaire, einen staatlich bestellten Amtsträger, der für beide Parteien handelt, das Eigentum prüft, die Steuern einzieht und die Urkunde registriert. Diese notariell geführte Struktur macht das französische Verfahren zu einem der sichersten in Europa.
Planen Sie allerdings Zeit und Nebenkosten ein: Ein typischer Kauf dauert 10 bis 16 Wochen, und bei Bestandsimmobilien kommen 7 bis 8,5% Kaufnebenkosten auf den Preis. Dieser Leitfaden führt Sie durch jeden Schritt, die anfallenden Steuern und die häufigsten Fragen ausländischer Käufer.
Kennzahlen
| Preis pro m² (Hauptstadt) | €9.661 | MeilleursAgents price index (Paris, all property types, 1 July 2026; based on Notaires BIEN database) |
| Preis pro m² (Küste) | €5.290 | MeilleursAgents price index (Nice, Cote d'Azur, July 2026; Atlantic and Brittany coasts are markedly cheaper, Cote d'Azur hotspots higher) |
| Preis pro m² (ländlich) | €1.400 | Average for rural communes 2025; deep-rural departments (Creuse, Nievre, Indre) go far lower |
| Preisentwicklung 5 Jahre | +4% | Approximate cumulative change Q1 2021 to Q1 2026, derived from Notaires-INSEE second-hand index (boom 2021-22, correction 2023-24 of about -5%/yr, roughly flat since; Q1 2026 y/y +0.1%) |
| Kaufnebenkosten gesamt | 7-8.5% | |
| Bruttomietrendite | 4.8% | Global Property Guide national average, Q2 2026 (Paris runs lower, roughly 3-4%, partly due to rent control) |
| Lebenshaltungskosten (EU = 100) | 110 | Eurostat price level index 2025, household consumption, EU-27 = 100 (France 110.3; via Statistics Norway's Eurostat compilation) |
Kaufnebenkosten
Kosten bei €250.000 Kaufpreis: €17.500 - €21.250
| Transfer tax | 5.8-6.3% | Droits de mutation (DMTO) on existing homes: departmental rate raised from 4.5% to 5% in most departments (allowed since 2025), plus communal tax and state levy. New build (VEFA) pays only 0.715% instead, which is why total costs on new builds are just 2-3% |
| Notary | 0.8-1.2% | Regulated notary emoluments, regressive bracket scale (0.799% on the portion above EUR 60,000; up to 20% discount negotiable above EUR 100,000) |
| Registration | 0.1-0.4% | Contribution de securite immobiliere (0.10%) plus disbursements (debours) for searches and documents |
| Legal | 0-1% | The notaire performs the conveyancing for both parties, so a separate lawyer is rare and optional; independent legal advice for foreign buyers typically costs EUR 1,500-5,000 depending on complexity, i.e. up to about 1% on a EUR 200k-500k purchase |
Steuern für Nichtansässige
| Annual property tax | Taxe fonciere, set per commune on cadastral rental value; national average around EUR 1,117 per owner in 2025 (+35% over five years). Second homes can also face taxe d'habitation with municipal surcharges in tight housing zones | DGFiP figures via Toutsurmesfinances |
| Wealth tax | Yes: IFI (real estate wealth tax) when net French property assets exceed EUR 1.3M; progressive 0.5-1.5% applied from EUR 800,000 once the threshold is crossed. Non-residents are taxed on French property only | IFI 2026 bareme (impots.gouv.fr rules, via MoneyVox) |
| Rental income tax | 20% | Non-resident minimum rate: 20% up to EUR 29,579 net income (2026), 30% above; plus social charges of 18.6% (2026), reduced to a 7.5% solidarity levy for EU/EEA-insured owners |
| Capital gains | 19% | 19% CGT for non-residents plus social charges: 7.5% if insured in EU/EEA, otherwise 18.6% (raised from 17.2% by LFSS 2026). Taper relief: CGT-free after 22 years, social-charge-free after 30 |
| Inheritance | French real estate is taxed in France regardless of where the deceased or heirs live. Direct line: EUR 100,000 allowance per child, then progressive 5-45%; spouses are exempt; unrelated heirs pay up to 60% | French inheritance tax rules (Code general des impots, via French-Property guide) |
Der Kaufprozess
| Dürfen Ausländer kaufen? | Ja, ohne Beschränkungen | No nationality-based restrictions on buying French property; ownership confers no residence rights |
| Finanzierung als Nichtansässiger | Ja | French banks actively lend to non-residents; same 35% debt-to-income cap as residents, larger deposits and stricter document checks |
| Übliche Dauer | 10-16 Wochen | Standard 2-3 months (up to 4) between compromis de vente and acte authentique, plus the offer stage; 10-day buyer cooling-off period included |
Aufenthalt & Golden Visa
Golden Visa: France has never offered a golden visa; buying property gives no residence rights. The Talent Passport route requires an active investment of at least EUR 300,000 in an operating French business; passive real estate does not qualify.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- 1
Schriftliches Angebot abgeben (offre d'achat)
Sie reichen ein schriftliches Kaufangebot ein, in der Regel über den Makler, mit Preis und wesentlichen Bedingungen. Nimmt der Verkäufer an, geht es weiter zum Vorvertrag. Geld fließt in dieser Phase noch nicht.
- 2
Compromis de vente unterzeichnen, mit 10 Tagen Widerrufsfrist
Der Compromis de vente ist der bindende Vorvertrag, meist vom Notaire oder Makler vorbereitet. Als Käufer haben Sie anschließend eine Widerrufsfrist von 10 Tagen, in der Sie ohne Angabe von Gründen und ohne Strafe zurücktreten können. Der Vertrag kann aufschiebende Bedingungen enthalten, am häufigsten den Vorbehalt der Finanzierungszusage.
- 3
Finanzierung regeln
Französische Banken vergeben aktiv Kredite an Gebietsfremde und wenden dieselbe Obergrenze von 35% der Einkünfte für den Schuldendienst an wie bei Inländern, verlangen aber mehr Eigenkapital und strengere Nachweise. EU- und EFTA-Bürger erhalten typischerweise bis zu etwa 80% Beleihung, teils bis 85%, Käufer von außerhalb der EU meist 50 bis 70%.
- 4
Due Diligence durch den Notaire
Zwischen Compromis und Abschluss prüft der Notaire das Eigentum, Vorkaufsrechte, Bausachen und die Pflichtgutachten und bereitet die endgültige Urkunde vor. Diese Phase dauert üblicherweise 2 bis 3 Monate, in komplexen Fällen bis zu 4. Sie ist der Grund, warum der gesamte Prozess 10 bis 16 Wochen umfasst.
- 5
Acte authentique unterzeichnen
Im Büro des Notaire unterzeichnen Sie die endgültige Kaufurkunde und zahlen den Restbetrag samt Nebenkosten. Bei Bestandsimmobilien fallen 5,8 bis 6,3% Grunderwerbsteuer und 0,8 bis 1,2% regulierte Notargebühren an; beim Neubau beträgt die Grunderwerbsteuer nur 0,715%, weshalb die Gesamtkosten dort bei lediglich 2 bis 3% liegen. Mit der Unterschrift geht das Eigentum auf Sie über.
- 6
Eintragung der Urkunde
Nach dem Abschluss trägt der Notaire die Urkunde im französischen Grundbuch ein und führt die Steuern für Sie ab. Eintragungsgebühren und Auslagen machen weitere 0,1 bis 0,4% aus, darin enthalten die Contribution de securite immobiliere von 0,10%. Damit ist Ihr Eigentum formell registriert.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Frankreich Immobilien kaufen?
Ja, Frankreich kennt keinerlei Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit. EU-Bürger wie Nicht-EU-Bürger kaufen Häuser, Wohnungen und Grundstücke zu denselben Bedingungen wie Franzosen. Ein Aufenthaltsrecht verschafft der Immobilienbesitz jedoch nicht: Nicht-EU-Bürger dürfen weiterhin nur 90 Tage pro 180 Tage visumfrei bleiben.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Frankreich?
Rechnen Sie bei Bestandsimmobilien mit 7 bis 8,5% zusätzlich zum Kaufpreis. Darin enthalten sind 5,8 bis 6,3% Grunderwerbsteuer, 0,8 bis 1,2% regulierte Notargebühren, 0,1 bis 0,4% Eintragung und Auslagen sowie optional bis zu etwa 1% für unabhängige Rechtsberatung. Neubauten sind mit insgesamt rund 2 bis 3% deutlich günstiger, weil die Grunderwerbsteuer dort nur 0,715% beträgt.
Welche laufenden Steuern zahlen Eigentümer in Frankreich?
Jeder Eigentümer zahlt die Taxe fonciere, eine kommunale Steuer auf den Katastermietwert; 2025 lag sie im Schnitt bei rund 1.117 Euro pro Eigentümer, ein Plus von 35% in fünf Jahren. Zweitwohnungen können zusätzlich der Taxe d'habitation mit kommunalen Zuschlägen in angespannten Wohnlagen unterliegen. Übersteigt Ihr französisches Netto-Immobilienvermögen 1,3 Millionen Euro, greift die Vermögensteuer IFI mit progressiven Sätzen von 0,5 bis 1,5%, gerechnet ab 800.000 Euro, sobald die Schwelle überschritten ist.
Bekomme ich als Gebietsfremder eine französische Hypothek?
Ja, französische Banken vergeben aktiv Kredite an gebietsfremde Käufer. EU- und EFTA-Bürger erhalten typischerweise bis zu etwa 80% Beleihung, gelegentlich bis 85%, Käufer von außerhalb der EU meist 50 bis 70%. Es gilt dieselbe 35%-Grenze für den Schuldendienst wie bei Inländern, allerdings mit mehr Eigenkapital und strengeren Unterlagenprüfungen.
Wie lange dauert der Hauskauf in Frankreich?
Ein typischer Kauf dauert 10 bis 16 Wochen vom angenommenen Angebot bis zum Abschluss. Zwischen Compromis de vente und Acte authentique liegen standardmäßig 2 bis 3 Monate, in komplexen Fällen bis zu 4, einschließlich Ihrer 10-tägigen Widerrufsfrist als Käufer.
Gibt es in Frankreich ein Golden Visa?
Nein, Frankreich hat nie ein Golden Visa angeboten, und der Immobilienkauf verschafft keinerlei Aufenthaltsrecht. Der nächstliegende Weg, der Passeport Talent für Investoren, verlangt eine aktive Investition von mindestens 300.000 Euro in ein operatives französisches Unternehmen; passiver Immobilienbesitz zählt nicht. Nicht-EU-Eigentümer können ihr Haus bis zu 90 Tage pro 180 Tage visumfrei nutzen.
Darf ich meine französische Immobilie vermieten?
Ja, die Bruttomietrenditen liegen landesweit im Schnitt bei 4,8%, in Paris mit etwa 3 bis 4% niedriger. Touristische Kurzzeitvermietung regelt das Gesetz Le Meur: Jede Ferienvermietung braucht eine nationale Registrierungsnummer, Kommunen dürfen die Grenze für Hauptwohnsitze von 120 auf 90 Tage pro Jahr senken, und der Micro-BIC-Pauschalabzug beträgt nur noch 30% (max. 15.000 Euro Einnahmen) für nicht klassifizierte und 50% (max. 77.700 Euro) für klassifizierte Unterkünfte. Als Gebietsfremder zahlen Sie mindestens 20% Einkommensteuer auf Nettomieteinnahmen bis 29.579 Euro und 30% darüber, plus 18,6% Sozialabgaben, reduziert auf eine Solidaritätsabgabe von 7,5%, wenn Sie in der EU oder im EWR versichert sind.